在上海这几年房价飞涨的形势下，很多投资者普遍忽视了租金回报率这个指标，认为租金回报率相对于房产增值来说简直可以忽略不计。其实租金回报率的高低反映了房产抗风险能力的强弱，仍然是投资房产一个极为重要的参考指标。随着房地产市场的不断规范化，对于投资者来说，上海房地产住宅市场也将进入一个以租金为投资衡量标准的新时代。

    最近，不少房地产投资者感到比较迷惘。宏观政策一个接着一个像“连珠炮”似地不断袭来，且不说远的诸如期房限转之类，单说近期的硬性提高首付比例、取消房贷优惠利率、征收营业税、限制房贷转按揭、产权转让分步走等等政策，就让投资者们觉得如鲠在喉。

    政府还会出多少政策？房价到底会怎么个走法？谁也说不清，但谁都心中有数。有一点可以肯定的是，政府这次确实是在动真格地对付不断飚升的房价。

    眼见着政府针对房价的“刀光剑影”，投资者们坐不住了——谁能担保政府不再出些“一刀见血”的政策呢？其中不少人立马把手中的房子送到中介那里挂上。结果到那一看，中介那儿有一群和自己做法相同的人，于是又出现了抛盘量急速增加的局面。但接盘者数量已经远不如前，自己的房子始终还在中介那里挂着; 即使有人感兴趣，也大都只是看看，一问价钱——太贵了。在这种情况下，要么是心放平一点，少赚一些，赶紧抛了得了; 要么是在中介那里继续挂，“守株待兔”。

    这时投资者们忍不住要问: 上海的房地产市场还有投资价值么？如果有，怎样的投资收益率才算比较高呢？

租金回报成重要衡量指标    其实最近政府方面推出的一系列政策大都是针对短炒投机行为，对于正常投资行为造成的影响并不特别大，投资的机会显然存在，只是风险有所增加，因为房价不可能无止境地快速上涨。除了房价的涨幅，投资者在未来投资前需要考虑更多的因素。

    实际上衡量房地产投资风险，房屋的租金回报率是一个非常重要的指标。在上海这几年房价飞涨的形势下，投资者普遍忽视了租金回报率这个指标，因为对于他们来说目前投资房产的收益更多的是来自房子本身价值的增长，在预期房价会涨的前提下，出租收益的情况并不受重视。甚至有许多投资人对租金收入抱无所谓态度而把房子空关着。其实租金回报率的高低反映了房产抗风险能力的强弱，它仍然是投资房产的一个极为重要的参考指标。随着房地产市场的不断规范化，对于投资者来说，上海房地产住宅市场也将进入一个以租金为投资衡量标准的新时代。

    “投资者脑子还是要清醒一点，不要认为房价总会涨，包赚不亏。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，“房产投资有两种资产收益方式，一个是出租，另一个是房产本身的升值，而目前升值带来的收益是投资者更看重的地方，这并不是一种正常的现象。租赁市场的稳健发展对培育良好的房地产市场来说也很重要。”

    许多数据都显示，目前上海市房地产价格涨幅正在趋缓。由此，一些进入市场比较晚的投资者开始改变投资理念，变短线投资为长线投资。在这种趋势下，曾经被高涨的房价所掩盖的出租回报率问题已越来越受到重视。据上海市二手房指数办公室和多家中介机构提供的数据显示，目前上海市大多数房屋的出租收益率都比两年前大为降低，基本上维持在3%～5%左右。

    “其实这并不是说上海的房子已经不适合投资了，而是上海的房子投资回报率已结束了暴利时代，恢复理性了。”21世纪不动产中国区域副总裁王皓在接受记者采访时表示，“我们知道，美国的房地产市场经过了几十年的发展，已经相当成熟了，而它的租金回报率在5%～8%之间——这是一个比较稳健的数字。几年前国内房产的出租回报年收益率达到10%～15%，这无疑是太高了，但目前一些区域的回报率还不到3%，则从一个侧面显示了房价过高。政府目前对房地产市场进行宏观调控的力度前所未有地增大，虽然房价暴跌的可能性几乎为0，但涨幅已不会太大，此时千万不要和政府在房价的高位上博弈，还是应该从租金收益等正常的角度考虑投资。虽然目前租金回报率偏低，但房地产市场从非理性恢复到理性，期间会有个恢复期。我相信，5年之内租金会有相当的回升。”

不同区域出租状况迥异    目前，沪上不同区域的出租情况大不相同。中心城区大量的中高档公寓房比较紧俏，但其中绝大多数会遇到将来租赁房源供应充裕、租金回报率不高的影响，如果资金充裕、看好长期前景，那么现在投资则问题不大; 如果必须靠以后租金来还贷，那还是需要谨慎一些。

    顶级地段的高等级住宅，因其稀缺性，抗跌性相对较大。以徐汇区的“艺术公寓”为例，该楼盘中一套160多平方米的3房，目前市场租赁价格一般都在2.8万元/月以上，而且这个价格在市场上依然非常抢手。这种高端房源面对的租赁客户一般是一些跨国企业高层管理人员，他们都有公司提供的高额住房租金补贴，所以更重视房子本身而对租金不太敏感，这部分客户受市场波动的影响也很小，所以高端房源反而易于出租。因此有好地段、好房源的市民，不妨长期持有，但前提是手中不能缺“米”。