土地价格得到控制，一定程度上可以控制房价，但这仍然需要市场中的方方面面积极行动起来，充分运用市场自身的运行规律，来共同把这样一件事情做好。

    在房地产市场中人们关注得最多的莫过于房价了，因为房价的高低最直接地关系到每一位投资者的切身利益。不过近段时间，原本与大家关系并不密切的地价也成了众人关注的热点，日前上海唯一的一批经营性商住用地推向市场，共44个地块、270多公顷，经公开招投标后陆续正式开标。

    出人意料的是，此次开标流标率出奇地高。据统计，12月7日至9日，3号公告中的42幅土地开标，共成交30幅，流标12幅，流标比例28.6%。而去年1至9号公告出让的184幅土地中，共流标15幅，比例仅为8.15%，此轮土地流标比例为去年的3倍多。其中较为特别的是，参与竞标企业的报价全部脱离限价范围而无人中标，此种情况的土地有6幅，比例为14.3%。最典型的流标发生在第一批开标的浦东唐镇24万平方米的商住用地。该地块由于区位好、地幅大、周边配套较为成熟而成为众多开发商的争抢目标。但18家开发商的开价不约而同地远远高于最高限价3.7亿元，其中有１家开出了７亿元的“天价”，结果导致44个地块中最大的一幅地流标。与此同时，崇明的一幅“热地”也因境内外10家开发商争开高价而“流标”。这些地块之所以会流标，主要是因为这次招投标采用了最高限价的做法，高于限价和低于底价出价的开发商都将“出局”。

    制订最高限价，政府的意图很明显，目的就是为了使地价不因部分开发商的“冲动”而快速上涨，而是把它控制在一个“合理”的范围内。因为按照传统的成本定价理论，房价的大部分成本来自于地价，在房产开发利润率一定的情况下，只要有效控制住了地价，也就能有效控制住房价。也就是说，刹住了地价这根“缰绳”，自然就能拴住房价这匹“野马”。

    可是在当前的环境下，成本定价理论还有效吗？我们可以从2003年公开招投标的184幅地块中寻找一下答案。笔者通过全面的计算后发现，这些地块的现行房价早已“偏离”了其自身所谓的地价，开发商的利润率甚至达到了100%。比如杨浦区的一块地，按照地价和开发商20%的平均利润率，可以测算出其房价应该在6250元／平方米左右，但目前该区域的房价早已突破了1万元／平方米。同样的事情发生在闵行，根据地价测算该区域的房价大部分应该在5000元／平方米左右，但目前该板块的价格水平也已达到了7000元／平方米。为什么会造成这种情况呢？因为虽然地价对房价会产生不小的影响，但最终决定房价的还是市场的供求关系。某套房子市场的价格水平达到了10000元／平方米，开发商不可能因为获得的土地价格低而只卖8000元／平方米

    其实，我以为开发商拿地同样也应该有风险，计算失误出价高了，日后房价下跌出现亏损也是正常的事，关键是看他有没有这样的风险承受能力，以避免市场出现大的震荡，这同投资者购房是一样的道理。一位业内人士这样对我打趣道: “可以用这样的方法，当一个楼盘开盘时先根据成本定一个底价，然后再上浮一定程度制定一个最高限价，接着让要购房的投资者出价，在这个价格范围内的可以购房，超出此范围的则取消资格。如此一来，市场就会变得比较平稳了。”不过真的照此施行我也担心，在二手房市场没有限价，房价可能还是要还其本来面目的。

    地价和房价演绎的是一场特殊的游戏，但最终的裁判还是市场。当然不容置疑的是，土地价格得到控制，一定程度上可以控制房价，但这仍然需要市场中的方方面面积极行动起来，充分运用市场自身的运行规律，来共同把这样一件事情做好。