房地产市场调控三年来，多、密、猛的各项政策引发市场的阵阵动荡。近期的又一轮政策风暴将把市场引向何方？未来市场会出现哪些可以预料的变化？今后还会有更严厉的政策出台吗？……对于这些市场聚焦的热点问题，让我们一起来寻求答案。

    7月的最后几天里，上海各房地产交易中心里人头攒动，嘈杂不堪，各窗口前的长龙让人又回想起上个世纪物资紧缺时代的抢购。

    冒着炎夏36度的高温，许多人请假大老远赶来当然不是为了抢购，他们必须要赶在短短5天时间里办完二手房交易手续。自7月26日国家税务总局突发通知，宣布自8月1日开始强征二手房转让盈利部分20％的个人所得税后，为了能避税，他们不得不赶在最后期限实施一番突击。

    8月1日，当税收新政真正开始实施的第一天，各房地产交易中心张贴出了实施细则。细则规定，对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证的，所征个税标准为普通商品房按照转让收入的1%，非普通商品房按转让收入的2%。

    实施细则的出台让有些人长松一口气。“前几天听到消息我急坏了，几年前的装修发票一下子到哪里去找呀，现在细则出台了，还是蛮人性化的。”家住曹杨地区的王先生对记者说。

    而前些天心急火燎地“突击避税”的人则懊悔不已。一位张先生为了紧急避税，一天内降价8万元将房子出手，可现在粗算一下，个税只增加了2万元。“早知道这样，我又何必这么急呢？”张先生觉得自己亏大了。

近期调控多、密、猛
    12年应征而未征的二手房转让个税突然间要“动真格”，引发了各地房地产市场的极大震荡。而在今年7月中旬以来短短10多天时间里，房地产市场连续颁布近10项新政，调控政策之密集简直可以创下历史纪录。

    除了二手房转让个税和建设部165、166号文件等之外，7月24日，六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》首次对外资购房设限。据有关媒体披露，上海“限外”细则可能的方案是: 符合条件的境外人士、港澳台人士购房按照“一个证件一套房屋”的原则。这样一来，上海房价的龙头——高档房将被遏制，而一度盛行的海外基金通过中介机构狂扫整幢楼的现象也将被杜绝。此外，8月1日，国土资源部发布关于招标和协议转让土地使用权的两项细则，以限房价、限低价的办法保证中低价商品房的供应。

    如果仔细算来，自2003年6月央行发布“121”文件至今，房地产市场宏观调控的三年时间里，从供应、需求、土地、税收和信贷等几道阀门实施的政策轰炸已经不下几十项，“风暴”、“重拳”、“猛药”这些名词早已被媒体用滥，但要根本解决“房价上涨过快、住房供应结构不合理，房地产市场秩序混乱”等问题，形势仍相当严峻。

    尤其是最近公布的一系列经济数据，“逼迫”着调控者层层加重调控的砝码。

    按照2006年国家计划，全年固定资产投资预期增长18%，但国家统计局最近公布统计数据显示，上半年全国固定资产投资增幅达到了29.8％，比去年同期提高了4.4％。与此同时，6月份全国70个大中城市房屋销售价格中,深圳、北京、厦门、呼和浩特和广州的房价涨幅都超过了10％，其中深圳同比上涨14.6％，势头仍是相当猛。

    在此形势下，多、密、猛的调控措施陆续出台也就不难理解了。

效果取决于政策是否落实
    各方人士都认为，看调控效果，最重要的是取决于政策落实是否到位。如果各执行部门能够下定决心，认真执行，市场还是会朝着调控期待的方向变化。

    上海，作为高房价的“桥头堡”，一度是楼市调控风暴的中心，但在今年国家发改委和国家统计局公布的70个大中城市的房屋销售价格中，上海连续几个月出现了下降，其中5、6月份价格同比分别下降了6.2%和5.4%。虽然离老百姓的期望尚有距离，但至少房价过快上涨的势头基本被遏制住了。

    所以，如果最近的楼市风暴和税收新政能真正发威，未来市场还是会出现一些可以预料的变化。

市场降温中介洗牌
    首先，在近期多项政策集中“火力”猛攻下，二手房成交量必将再次出现“急冻”，众多中介门店面临又一次洗牌。去年的“国八条”后，上海马路上的房产中介像卖白菜一样地吆喝卖房，实力不济的小中介纷纷“关门大吉”，引发市场的一轮洗牌。

    今后一段时间，二手房市场交易减少，并由此在新房市场上带来连锁反应，成交量的减少和空置面积的增加又会带来以后开工量的减少。如果不出意外，今后一段时期，无论从商品房的开工量、竣工量还是成交量都很难达到前几年的高度，像2004年上海商品房竣工面积3443万平方米、销售面积3488万平方米的盛况很难再现，房地产市场规模的缩小将成必然，固定资产投资会随之慢慢降温。