随着近期成交量出现的反弹，有关楼市“回暖”的论调也是一浪高过一浪。不过综合各方面因素分析，未来宏观调控仍不会放松，潜在的供应量和总体低迷的成交量也使开发商的资金链面临考验。在这种情况下，市场似乎不可轻言“回暖”。

市场陷入“回暖”漩涡
    近期随着气温的升高，房地产市场似乎也出现了一股令人不安的“骚动”，原来已波澜不惊的楼市再次被卷入了一个热闹的漩涡当中，这次的主题是所谓的“回暖”。

    持有这种观点的人认为，房地产市场在经过了一年多的调控之后，现在已经见底，接下来又将再度会出现以前那样令人心跳的市场态势，所以现在到了抄底买房的好时机。“回暖”派的高调把不少购房者的心搅得慌慌的，到底该不该信，是不是真的该出手了？

    的确，在经过了很长一段时间的超低成交量之后，近期新建商品房成交量出现了一定幅度的回升。统计数据显示，3月上海商品住宅交易量达179.67万平方米，与2月的82万平方米的成交面积相比，环比增幅高达119%，这的确让许多业内人士感到了惊喜。同样充满暖意的消息还来自金融层面，比如公积金住房贷款的松绑，就被视作较为直接的措施。另外，房贷政策似乎也在不断放松。继深发展银行的“双周供”房贷还款法之后，3月上旬，上海银行宣布首家推出个人住房贷款宽限期的还贷新方式。种种迹象表明，目前的商业银行正越来越多地表现出“松贷”的迹象。
 
盲目乐观为时过早
    但事情果真能发展得如此顺利，市场就此能发生所谓由冷转热的变化吗？综合各方面因素分析，在目前的市场状况下，过于乐观的情绪还为时过早。上海银监局政策研究室一位官员表示: “从我们的统计数据来看，虽然近来上海房市有回暖迹象，但是个人贷款还是在持续下滑，房市真正回暖可能还需要时间。”

    上海房产之窗的分析师认为，近期有不少新楼盘开盘是成交恢复的主要原因。据房产之窗提供的数据，2月24日至3月2日一周时间内，新上市楼盘18个，供应量与前一周相比增加了45%。同时，在新开房源增加的情况下，从春节开始累积起来的买家陆续出手，在这一周里，成交住宅2780套，成交面积31万平方米。另外近阶段的动迁需求也不容忽视。目前上海的一些重大工程也正处于建设的高峰时期，比如轨道交通的建设，由此也引发了不少阶段性的需求。

    中房指数华东研究院副院长陈晟认为: “从去年7、8月份至今，上海房地产市场的成交量下滑得太厉害，是不正常的。如今的成交量反弹，只是回到了一个正常的水平。” 华东师范大学研究员余南平表达了类似的观点。他认为: “这只是长时间压抑后的一种刚性需求的反弹，不能说明这个市场就变好了。”余南平表示，上海房地产市场的调整是一个长期的过程，3到5年的时间，这中间肯定会有起伏，而不可能是一直跌到底部，目前这种成交放量就是其中的一种起伏。而复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授也表示，只有价格调整到位，才有可能回暖。就算短时间内成交量有一定幅度回升，但这也不是长远的。

宏观调控具有长期性
    从此波回暖论调的出发点来看，其中很重要的一点就是基于未来政策面会趋向宽松。但事实是，宏观调控一直都在继续，并且其力度有持续加强的趋势。近期北京、广州房价的大幅增长非常引人注目，这已经引发了政府部门要对房价继续高速增长地区进行更多调控的说法。换句话说,如果上海房价再度出现快速上涨的话，反而有可能招致政策层面更为严厉的调控措施出台。

    发改委不久前发布的一个报告称，“对落实中央调控政策不力，投资规模、房价涨幅没有得到有效控制或出现反弹、影响市场稳定运行的地区，要加强监测分析和督促检查,必要时将给予通报批评。”建设部部长汪光焘也表示，2006年房地产工作重点是要继续贯彻落实房地产调控的政策措施，控制房地产投资规模，切实稳定房价。

    中国社会科学院尹中立认为，如果我们现在就调整对房地产市场的政策，结果将是灾难性的。原因在于，在一个投资品市场，当外力的作用使牛市的趋势发生改变时，会面临两种选择: 一种选择是价格不断向下，彻底改变投资者的牛市幻想; 还有一种选择是下跌很小的幅度以后再继续上涨，那么，下跌之后的上涨会更加迅速。在这种情况下，调控政策就必须是长期的。

开发商面临生存考验
    而对于不少开发商来说所谓“回暖”也可能只是纸上谈兵，严酷的现实与美好的愿望往往只能是冰火两重天。有几个事实我们不得不去面对，后市潜在的巨大供应量，再加上当前低迷的成交量，最终的结果将使部分实力不济的开发商面临资金链的现实考验。近期，南汇的一个楼盘就因此而遭遇“停售”，不能不说是给了大家一个很好的风险提示。