有关机构曾预计，2006年上海市住宅新增供应量将超过2000万平方米。其实，相对于新增供应量，如何消化上海的存量住宅而不至于使其转变为空置房，同样是目前上海楼市所面临的一个巨大的难题。上海的存量住宅主要分为两部分，一是已达上市标准计划2005年上市而未上市的项目，二是2005年已上市而未销售掉的房源。虽然2005年开始，上海商品房供应量较2004年有所下降，但房地产开发惯性将使得未来两年左右的供应具有一定刚性，2005年部分推迟上市的项目将极有可能在2006年推出。

    上海确实有很多刚性需求，但目前的价位还是高于他们的承受能力，一些刚性需求仍被极大地压抑着。“存量住宅基本都是在建或已建成项目，沉淀了开发企业大量的资金，如果这些房源不能及时消化掉，极有可能使得开发商的生存状况进一步恶化。”一位业内人士也指出。由此我们不难发现，此轮市场调整的结果将使不少的中小开发商淘汰出局，这绝对不是什么危言耸听，而是房地产市场的整体格局面临的大洗牌。

个案风险将不容忽视
    从购房者的角度来说，对楼市的判断可能也不是一句“回暖”那么简单的，在过去的那波楼市大潮中，房地产市场中无论哪个品种，都可以说是共涨共跌的。但经过这一轮调控的洗礼之后，未来我们面对的将是楼盘分化的走势。换句话说，即使出现所谓的“回暖”，也不会是“阳光普照”，有些楼盘的确会因此受益，但有些楼盘却将仍然是无人问津，其中的个案风险不容忽视。

    从近期来看，在多种因素比如人民币升值预期等的综合作用下，上海楼市已经出现两极分化的趋势。一方面，内环以内优势地段的楼盘强硬筑底; 另一方面，外环以外的中低价楼盘却身陷泥沼。从这一点来说，2006年各环线房价走向是不同的。从内环内市场价格的走势看，作为高档物业的聚集地，价格反应灵敏度相比其他档次物业要高，且市场反应速度较快。内外环之间要合理调整价格才会赢得市场，将在反复探底中寻求支撑。而外环以外的外围区域市场竞争加剧态势还会继续，从供应上看，全市65%上的供应量都集中在该区域，尤其是南汇、松江、嘉定等远郊地区。对于这一点，广大购房者要做到心知肚明，切不能以所谓的“回暖”而掉以轻心。