“先租后售”对下家来说，其实是“赌一把”的做法，赌上家会不会违约，赌交易能不能顺利进行？部分购房者为了一点眼前利益，却忽视了风险的存在。在此，有关专家提醒购房者切忌贪小失大。

    先租后售，这是部分投资者为了规避相当于总房价5％的营业税而想出来的办法。此前也曾经出现过“以租代售”的方式，但其买卖双方是开发商与购房者，其操作方式就是开发商将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以事先约定的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权; 如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期的租金可以作为房产开发商收取的房租。

    为了免征营业税，有人将这种原本就存在的买卖方式进行了变通，先用租赁的方式，将手中的物业“转让”给下家，而等到免征期到来之后，再办理产权过户手续。当然，为了得到下家的配合，上家一般也会承诺一定的优惠条件。对于这种操作方式，虽然法律上并没有明令禁止，但是业内人士以及律师认为，在实际操作中，由于存在很多不确定因素，因此对于买卖双方、尤其是对于买家来说，存在很大的风险。

先租后售现身市场
    记者从一些中介公司了解到，在二手房市场上，有些卖家为了规避总房价5％的营业税，会采用“先租后售”的操作方式。

    南方商城附近一家中介近日就办理了这样一件业务。据这家公司的业务员介绍，一位外地的投资者转让上中西路上的一套房产，但是这套房产购买不到两年，按照规定，近期转让必须缴纳总房价5％的营业税。

    卖家为了急于将这套物业抛售出去，报出了不算高的价格，这令买家比较动心，而且买家对物业也比较满意。但在买卖双方商谈房价时却卡了壳，因为卖家考虑到自己还要承担约5万元的营业税，因此不同意买家的还价要求。而买家对这套物业确实比较感兴趣，就想以自己认为比较合理的价位买下来。虽然中介在中间极力撮合，但几个回合下来，双方都不肯让步。

    就在中介和买家都以为买卖无法达成的时候，卖家突然提出，要降价也可以，但是必须同意自己的条件。卖家所谓的条件就是先不办理过户手续，双方签订一份协议，商定在一年半以后再办理，在此期间，买家可以住进去，算作是租赁，并支付一定的租金和首付款。一年半之后，租金和首付款可以算作购房款计入物业总价中。卖家坦承，由于自己对房价做出了让步，他就想通过延迟转让时间，来规避这部分本应该缴纳的营业税。买家认真考虑之后，便同意的卖家的提议。

    21世纪不动产上海家喜加盟店联洋分店负责人曾先生就曾接待过这样的客户。据曾先生回忆，由于卖家并不想支付5％的营业税，于是跟买家商量，能否先租赁下来，等到自己的物业过了营业税免征期之后再办理产权转让手续，在此期间，买家只需支付租金就可以住进去。曾先生说: “这两个人都比较熟悉，因此操作起来很方便，没有碰到什么麻烦。”

    上海神舟房产市场推广部经理孟军也证实，这种通过先租后售的方式来达到避税目的的操作方式，在上海二手房市场上确实存在。

    曾先生则表示，这是由于去年房地产市场出台了营业税税收政策之后而出现的。他说: “由于目前市场低迷，很多物业都已跌价，投资者们为了尽可能减少一些损失，便会想出一些办法，比如先租后售。” 

业内人士褒贬不一
    对于先租后售这种转让模式，业内人士的看法不一。不过总体来看，反对多过赞同。有业内人士认为，“以租代售”的方式，其实只是将转让时间延长。对于卖家来说，通过延长交易时间，可以规避营业税，降低自己的交易成本。而买家认为，在没有影响到自己居住的前提下，延长交易时间，并不会给自己带来损失，而且会因为延后办理降低了总房价，为自己带来了实惠，何乐而不为？

    上海联业律师事务所首席律师王展认为，买卖双方签订转让协议之后，到底应该在何时进行产权过户，这并没有明确的规定。因此“先租后售”的做法并不违背法律。

    合法但是否合理呢？法律以及房地产业内人士认为这种操作方式由于存在诸多风险，因此还是少碰为妙。

    孟军认为，在尚未过户期间，存在诸多不确定因素，因为会给买卖双方尤其是买方带来很大的风险。孟军说: “这种操作方式对于买家来说，风险比较大。如房价上涨，卖家很可能会发现以约定的价格出售已不划算，最多赔付一点违约金了事。而如果跌价，由于买家已付部分款项在卖家手中，想要违约会付出沉重代价，因此只能是独自一人来扛。”曾先生也坦承，买家一般不欢迎这样的做法，他曾经接待过很多这样的卖家，要求买家配合帮忙避税，由于买家考虑到其中存在诸多无法预料的风险，一般都不会同意卖家的做法。