小户型是有其独特之处的，如何挑选小户型还真是一门不小的学问。那么，怎样才能挑到一套性价比高的小户型呢？专家认为要从地段、配套、房型以及未来的升值潜力来综合进行考察。

90平方米的两房最合适
    小户型住宅与小面积住宅是一回事吗？购买小户型是不是就是购买小面积住宅呢？90平方米的住房分割成几房最适合居住？

    美联物业上海区总经理冯泓睿提醒购房者，购买90平方米左右的住宅，房型考察尤为重要，各房间面积可小，但功能要齐。据冯泓睿介绍，打算购买90平方米以内住宅的购房者，首先需要区分小面积住宅与小户型住宅的概念。一般而言，小面积住宅主要以住宅面积大小的特点作为卖点，对于住宅的使用功能等没有严格的限制(如酒店式公寓)。而小户型住宅为了保持住宅完整的使用功能，对于不同房型的住宅给予了面积范围的限制。所以为了保证日常生活的质量，购房者在选择小户型住宅时，需要对房型的划分特别注意。

    一般而言，总面积在90平方米左右的二房比较科学，既保证了住宅日常的使用功能，又满足了总面积90平方米以内的硬性指标，对于三口之家而言，90平米以内的二房相对是一个不错的选择。在住宅面积90平方米限制的条件下，一房这样的房型分割对于多口之家而言，不是特别合理。

    由于受到总面积的限制，因此小户型不是舒适性住宅，而是实用性住宅，故每个房间的面积也应该控制在一定的范围内。专家介绍，卧室的面积应控制在16平方米左右，卫生间在4～6平方米，厨房在5～6平方米，客厅在12～40平方米左右。

配套、升值潜力都不能少
    对于年轻人来说，专家认为并不是所有的物业都合适，因此也有必要进行筛选。综合考虑，主要从以下三个方面进行考量。

    首先是生活便利。买房自住，主要应考虑到生活的方便，因此周边的生活配套设施必须齐全，大型的购物设施诸如大卖场、综合市场等必须要有，最好是在10分钟的步行范围之内，再就是医院、学校、幼托设施等也不能缺少，还有诸如银行、餐饮店等也应有分布。要求如果再齐全一些的话，那么文化娱乐设施也能找到。

    其次，交通状况良好。对于上班一族来说，便捷的交通状况必不可少，否则将会由此而带来诸多不便。目前性价比较高的交通设施是轨道交通，快捷而且所耗费的成本不是很高，因此购房者还是尽量在轨道交通线路附近寻找房源。

    再就是对居住环境也要作一番考察，比如小区周边的绿化情况，人文景观状况等等，甚至连周边居民的组成都可作考察。最好是选择在社区周边绿化状况良好，人文景观丰富，周边居民素质高的地方居住。

    此外，考虑到日后转让方便，专家认为要充分重视小户型的升值潜力。就目前的情形来看，购买小户型大多为年轻人，很多是出于过渡的目的。而随着家庭结构的变化，可能会面临二次置业的情形，因此这时手中的小户型是否容易方便售出，同时是否会保值，就显得尤为重要了。因此专家认为，应该挑选具有升值潜力或者保值功能较强的区域。

    物业的升值潜力在很大程度上由地段来决定。一般情况下，街道、小区环境及物业配套设施成熟的区域，购物便利，靠近公园、超市、医院、学校等场所的区域，以及租赁热点区域的房屋容易出售，保值功能也相应比较强。同时，水景、江景以及靠近绿地周边的物业，升值潜力也不俗。

    就上海目前的具体情形来看，目前值得关注的热点有轨道交通、世博会等，目前有轨道交通6、7、8、9号线等四条轨道线路同时开工建设，受益的地区主要有浦东、杨浦、宝山以及松江等，因此购房者可以考虑在这些区域内的轨道交通沿线站点周边置业。不过，轨道交通6、8号线已开工多时，周边机会已不多。

挑选房型不能马虎
    由于种种原因，小户型在房型的设计上会存在缺陷，因此在选房时要注意避免。专家建议购房者尽量选择板楼。由于塔楼的居住密度高，部分住户存在采光、通风、景观等条件比较落后且不可改变和面积使用率不高等缺点，有的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风，使得塔楼逐渐不再受到购房者的欢迎，而板楼正好可以克服塔楼的这些缺点。

    90平方米左右的两房，怎样设计才算合理呢？五合智库建筑设计室主管吴茂辉认为应该表现在以下四个方面: 

    首先是房型方正，南北通透，全明设计，每个房间都有窗户与外界相通，这样整个居室的采光、通风等都不会受到影响。如案例中除了4个主要房间都设计了窗户之外，连卫生间也安装了窗户，这样有利于污浊空气的散发。

    其次就是房型的平面紧凑实用，功能布局合理。卧室和起居室的面积比应该合理，卧室应该较为宽敞。专家认为，主卧室可以适当大一些，如达到20平方米左右，其中可以安排一个卫生间、衣橱等。