在短短两年时间内，中国的楼市经历了两次宏观调控，其调控密集程度前所未有，国家对楼市的调控决心也由此可见一斑。那么，近期楼市会发生一些什么变化？二次调控对上海会产生哪些影响？未来上海楼市会怎样发展？……本刊就这些读者关心的话题采访了上海杰星房地产投资有限公司总经理钱春芳。

    钱春芳在上海房地产界摸爬滚打了8年，在这8年期间，他经历了上海楼市在从低谷奔向高潮过程中犹如坐过山车般的疯狂和野性，也经历了调控带来的阵痛和不适。他非常谦虚，认为自己还是一个“门外汉”，但是他对楼市的剖析，却不乏独到的见解。

楼市不会出现剧烈起伏
    国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见（“国六条”）出台后，伴随着建设部等9部委出台的可操作性细则的跟进，拉开了今年房地产新一轮调控的序幕。而原本已有回暖的上海楼市，观望气氛骤起，自6月初以来，成交量和成交均价却在不断下滑。经历了2005年宏观调控的上海市民不禁有些疑惑，今年的楼市会怎样变化？

    钱春芳认为，如果要对近期的楼市变化做出预判，这的确有些困难，“是涨还是跌，现在还很难说。”他如是说。但他坚信楼市不会出现大起大落。分析未来一段时间内的楼市走向，他认为最大的可能是平稳发展。他说: “我对于二次调控是这样理解的，政府出台这么多政策，实际上是释放了这样一个信号: 希望楼市能够平稳发展，而不是向以前的股市那样，一口气涨到顶部，然后再慢慢回落下来。”

    调控会对楼市产生诸多影响，钱春芳认为在规范楼市和调整供应结构两个方面尤其明显，而这也是保证楼市平稳发展的要素之一。他说: “首先是将来的房地产市场将更加规范，这是勿庸置疑的。从政策的细节来看，规范房地产市场是其中一项重要的内容。其次，对于解决低收入的普通家庭住房问题，政府也有考虑，比如明确规定以后的开发项目中，对于小面积房型的开发量要达到一定的要求。”

置业还是要先看地段
    在目前这种市场环境下，购房者肯定不希望自己买进房子之后，马上却要面对房价下跌的尴尬境况，所以更要注重保值。那么，哪些区域内的楼盘值得购房者重点关注呢？

    钱春芳认为，购房者可以多关注一些市中心区域内的楼盘。他说: “我认为在上海置业还是要考虑地段因素，比如交通比较畅通的市中心区域，价格应该比较坚挺一些，如果市场回暖之后，首先上涨的应该是这些物业。”

    而对于那些目前供应比较充足的偏远区域，钱春芳则认为其保值功能相对要弱一些。他指出，偏远地区还是有较大的缺陷，其保值功能不如市中心区域，比如一些开发较为集中的新城，诸如松江新城、宝山罗店新镇等区域。

    在去年楼市调控过程中，位于外环线附近的楼盘成为上海楼市降价的主力军，诸多楼盘纷纷以“保价”、“无理由退房”、“明折暗扣”等形式，降价揽客。那么今年会不会重蹈覆辙呢？钱春芳认为可能性已不大，“主要是去年房价下跌之后，至今仍未见上涨，因此下跌的空间不大。”他说。不过他不排除存在微调的可能。

拍脑袋做决策已行不通
    此前，开发商只要能够拿到地，就意味着能够赚取利润了。因为在楼市疯狂的时期，购房者根本就不会考虑楼盘的品质，他们所要做的，就是抢先得到购买权。因此开发商也不用费劲去考虑自己产品的品质。但经历了两次调控之后的上海楼市，形式已经发生改变。

    钱春芳认为开发商应该放下架子，了解大多数购房者的想法。他认为在今后，开发商想要在市场竞争中取胜，首要决定因素在于产品，产品能否满足市场需求，将决定开发商的成败。他说: “以后很有可能会出现这样的情形，同一个板块内两个楼盘，有一个楼盘卖得很好，而另外一个楼盘滞销，这就跟产品的好坏有关。”