可以这样认为，上海楼市将步入一个新的阶段，它将会表现出许多不同以往的特点。从上海房地产市场的发展历史看，在1990年以前住房主要是以分配为主，真正意义上的房地产市场还没有出现。1993年前后虽然出现过一波市场行情，但那还是局部的，主要是以外销房等为代表。从2000年开始的这波行情则可以说是市场走向成熟的标志，而在另一方面，它也使房产作为一个投资品种呈现在了人们的面前，在一定程度上唤醒了大家的投资意识。但市场的发展总有其出人意料的一面，当楼市在阵阵议论声中走过一个又一个的高点时，调控的外力终于将把它引向另一个发展阶段。我们必须认识到的是，这个时期的主旋律将会是“回归”，也就是楼市将被推向一个以住宅消费为主的市场，而大大弱化它的投资功能。今后，一系列政策措施都将围绕这一主旋律来推出，这是个漫长的过程，它也将给市场的方方面面带来深远的影响。

    从房地产市场的实际运行来看，这个新的周期也将表现出许多与以往不同的特点，对此我们还是应该有所把握的。首先，我们可以看到的是这个周期不是一个短暂的过程，由于房地产所具有的流通性较差的特性，其能量的释放也将会慢慢地显现出来。其次，这个阶段将不可避免地经历一个“阵痛期”。从目前来看，房价还处在一个相对“僵持”的阶段，但长期“顶”是顶不住的，经过一定时间之后，市场的调整就将在所难免。接着，这一阶段由卖方市场向买方市场过渡也是一个明显的特征，由此带来的将是市场竞争的加剧。由于交易量的减少，中介公司的危机将会是首当其冲，而开发商的资金链也将面临一定程度的考验。对于投资者来说，在这一时期中房产买卖成本的提高是不争的事实，买了房就赚将成为一种回忆。最后，楼市将逐渐恢复消费市场的本色，防止“大起大落”将成为这一阶段的热门话题。而在另一方面，像贷款证券化、不动产税的征收等也将在这一时期逐步走向成熟。

    从广大购房者的角度来说，认清市场的总体趋势，顺势而为是一个重要的操作策略。首先，无论对哪类购房者，在市场态势发生转折的情况下，安心等待、理清思路、再作行动无疑是正确的。第二，在未来一段相当长的时间里，购房者看待楼市的理念也需发生一定程度的变化。从根本上说，这是一种建立在自住消费基础上的理念。在这种情况下，购房时就需要更多的技术含量了，房型、地段、租金水平都必须进行更加仔细的考察，“个盘”的因素将在楼市中扮演更加重要的角色，那种简单搏取差价的买楼方式显然是行不通了。第三，在这一时期购房者尤其要避免踏入各类概念的陷阱。在前一时期楼市的上升阶段市场中也“爆”出了各类新概念，但在日后这类概念的“身价”将日趋走低，如果购房者因此而去付出高价，显然就不那么合算了。                

    总而言之，种种迹象表明，目前市场中这种转型的态势已非常明显。在未来，无论是房价走势、市场结构、政策导向等都会出现许多与以往不同的情况，而它同时也会给我们的购房者带来不少新的理念，不急不躁、仔细考量，可能是你首先要转变的观念。