我是一位房地产市场的投资客，上世纪的90年代初就开始涉足房产投资，没有理论但有经验。
投资侠

    投资侠：我进入房地产市场已有好几年了，这些年来投资房产也使我有了不小的斩获。不过这几天我也在研究，发现投资房地产与一些宏观经济指标有着很大的关系，如利率等。但这究竟是怎样一种关系呢？
    房博士：利率对房地产投资应该说有着不小影响，利率的变动会对房地产投资许多方面产生重大的作用，如购房者的按揭贷款利率、开发商的财务费用以及市场化的国债利率水平等。总体来说，利率与房地产的投资回报呈现一种明显的反比关系。今年2月利率又下调了，房地产市场自然也就随之升温。
    投资侠：我在1994年曾经买过一套房子，后来随着房产市场的降温却被套住了。但我后来就把这套房子一直捂在手中，捱到今年终于解套了。看来房价的变动还是有一定的周期性的。
    房博士：的确是这样的，物业价值的变化与经济周期有着很大的关联。从一
般规律来说，物业循环期与经济循环总周期具有对应的性质。经济循环周 期通常可分为四个阶段，即低潮期、复苏期、高潮期和衰退期。在低潮期里，经济活动低速运转，停滞不前，生产过剩，消费疲软。在复苏阶段，经济活动缓慢回升，生产逐渐恢复，消费需求增长，就业率有所增加，利率虽仍处于低水平，但经济扩张已见端倪。在高潮时期，各项指数皆呈增长趋势，就业率和生产明显上升，利率达到较高点。及至衰退阶段，随着消费品价格上涨，公司盈利备感压力沉重，经济活动复呈收缩之势，随之而来的则是生产过剩、需求下降，公司赢利不断萎缩，经济生活也呈现低迷状态。
    投资侠：房地产的阶段性变化也是很明显的。
    房博士：是的，与经济循环期对应，房地产业同样有其循环节奏。在第一阶段，物业价格下降至低谷，房屋大量空置，新发展因缺乏资金而停滞，市场萎靡不振。第二阶段由谷底回升，走出冬眠状态。此时特征是空置率下降，物业价值上升。第三阶段攀升至屋价高峰，空置率明显减少，大量资金涌入物业，房地产进入活跃的交易时期。第四阶段又开始下滑，使高峰渐趋回落。从目前房地产的发展态势来看，极有可能处在第二阶段并向第三阶段过渡。
    投资侠：不过，我始终有一个观点，那就是房产价格虽然涨涨跌跌，但长期来看物业还是有其特定的保值功能，只要你在恰当的点位进入，是只输时间不输金钱的。所以，我在1994买的房子虽然套住了，但始终都没有割肉出手。
    房博士：你的这一观点我也有同感，作为循环性的产业，房产价格变动的特性，大体上呈S状起伏。它主要表现为短期的涨涨跌跌，具有一定的波动性，但是就长期而言，房价的总趋势一般总是呈现出上涨的态势，这是由房地产其自身特有的属性决定的。所以对大多数投资者来说，若想经由投资致富，在其资产组合中亦不应缺少房地产。
    投资侠：所以以后投资房地产，一定要多留意宏观经济面的变化状况。
    房博士：的确，这是很重要的。这样你就可以避免在高位时盲目杀入，或在低位时轻易出手。