交易量缩水因素多    高档别墅的价格自然让人仰视，但越来越多的投资者已经开始不买开发商的账了。记者一位专炒别墅的朋友说，前一段时间他曾大量收购的浦东高档别墅几乎已经被抛售一空，主要是因为目前该地区别墅价格开始滞涨，供应量偏大，别墅贷款也越来越不容易，此时再把别墅套在手上让他感觉到风险太大，且利润空间已不大。

    “不敢再放了，放着心慌。现在短线涨的机会和幅度已经大不如前，想让它涨到预期的收益怕是至少要等半年。如果我现在买一套500万元的独栋别墅，想要顺利地办下来，首付200万元是少不了的，契税7.5万元，贷款也贷不到30年了，一个月光还款就得好几万元; 办贷款的收入证明通常需要提供正式税单; 月还款额是我以往所有未还清贷款额的累加，且不能超过月收入的一半; 如果不只贷一套房子，那么从第二套开始，我可以获贷的成数以0.5成/套的数目递减。这么多条件，我说出来都嫌烦，何况是做？这对资金链的要求也大大增加了，成本太高，短期收益也保证不了，我是特别怕崩盘的，所以决定全部抛光。”这位朋友无奈地向记者表示。

    对于前面孙益功先生所提出的“浦东高档别墅地段稀缺性不明显”的说法，上海市房产经济学会副会长印华向记者表示了自己的观点: “所谓的浦东已经不再是人们印象中的浦东新区，而是一个大浦东的概念，其中包括了周康板块、下沙板块、航头板块等，这些已经是属于南汇的地块了，有些别墅光是开车到外环线就得20分钟，因此不具备所谓的稀缺性，只是楼盘本身的品质和未来的规划在吸引购房者，这就在一定程度上降低了这些板块别墅的投资价值，一些投资者也更为理性了。”

    银行的金融政策也是影响别墅投资的重要因素之一。今年4月以来，市政府明确表态要严格控制别墅项目，上海的别墅市场，尤其是豪华别墅市场正在经历一场规模巨大的冲击，上海各大银行目前都已经捂紧了“钱袋子”，一律“惜贷”。本刊此前已经做过详细报道，这里就不再展开。

    众所周知，在目前各种住宅项目中，别墅的投资率和空置率是最高的--至少达到一半左右。一位银行业内人士告诉记者: “有很多别墅业主买了别墅投资，自己长期不住，又联系不上，这无疑增加了银行贷款风险; 最大的隐忧是，很多业主同时作为小企业主，在经济上并不需要贷款买房，但其企业却又因为规模小，难以得到银行贷款的支持。于是，贷款买别墅成了套取利率更低的住房优惠贷款的幌子--个人信贷资金最后辗转投入到公司里。所以，严控是事出有因。”

    最本质的问题还是供应量的突然放大。21世纪不动产上海区域总经理王皓很肯定地告诉记者: “今明两年上海将有170多个别墅项目，浦东占了很大一部分。这是一个庞大的量，需要市场慢慢消化，当然也很可能消化不良。因此短期以内，别墅不会是一个好的投资产品，要投资也只能考虑中长期，这就要考虑你的资金量了。”因此在这里，记者必须提醒的是，除了首付之外，投资高档别墅的利息、契税、交易成本等综合起来将使得投资成本相当之高，投资别墅前一定要仔细核算投资收益，以免日后得不偿失。