这几年，上海别墅建造基本上走的是一条精英化的高端路线，即“豪宅”路线。别墅越造越大，越造越贵，越造越豪华气派，离大众化的低端路线越走越远。这条路线正在将相当大一部分的高档别墅开发商们“逼上梁山”。
    目前，独立别墅“起板”价是4000～5000元每平方米（总价150万元以上），主力价是7000～12000元每平方米（总价300～600万元）。显而易见，这样的别墅主要不是针对广大的本地居民的（包括上海越来越多的中等以上的白领阶层，几百万因城市改造原来住在市区的居民，几百万因城镇化进程原来住在郊区旧式住宅的居民），而是针对人数极少但是购买力极强的一批外地和境外人士。
    由此，别墅之间将不得不展开一场“你死我活”优胜劣汰的残酷竞争。更为严峻的是，别墅将不得不和另外一种住宅形式--市区高档公寓“抢饭吃”。因为两者潜在客户是完全一样的,即前面所说的“两外人士”。这场“抢饭吃”的竞争中，到底谁更具有优势？我们的答案是，别墅不能获胜，甚至一羹半勺都难以抢到。因为从一开始（别墅还没有建造那一刻起），别墅就已经输定了。别墅和高档公寓“抢饭吃”，就像乌龟和兔子赛跑，必输无疑。

别墅总体需求窄    购买一种物业，不外乎四种目的：自住，出租，出售（等到增值后卖掉赚取差价）和其他经济目的（退税，避税或者获得住房补贴等）。别墅在以上四个方面都无法和公寓相比。不管是自住、出租、出售还是其他经济目的，公寓都具有明显的优势。别墅不是生活必需，是生活的附加品和奢侈品，先公寓后别墅，先市区后郊区是一般顺序。因此，除了特殊原因，不管是本地、外省还是境外人士，第一次购房首先一定考虑市区公寓，考虑郊区别墅至少是在购买市区公寓之后，有三至五年的时间差。目前上海的房地产市场刚刚开始呈现国际化大都市的韵味，离大批外省和境外人士多次置业还有很长的距离。

别墅升值空间小    统计资料表明，一半以上的外省和境外人士（目前两者相加已经超过52%）购买高档楼盘（每平方米7000元以上）是用于短期投资，即前面所说的出售。别墅在投资方面具有致命弱点。目前上海的房地产市场正处在一个发展非常迅速的时期，好的新的楼盘层出不穷，势不可挡。投资者要能够打败开发商（开发商正在不惜一切代价地将房屋越建越好，才能卖得出去）使自己的房屋（很有可能此时已经不是最新式了，已经陈旧了）脱手变现赚钱，惟一的办法就是依靠房屋的稀缺性，独特性和不可替代性，用这些性质弥补其他可能的缺陷。市区土地资源稀缺，尤其是顶级地段，造一栋少一栋。市区一套具有美丽景观的公寓，旁边一套可能就不具有这样的特性。郊区土地广阔。距离市中心30公里处向外扩大1公里，面积就增加近200平方公里；距离60公里处向外扩大1公里，面积就增加近400平方公里。
    除了佘山、淀山湖等极少数自然环境独特的或投入巨资建造人造景观的（比如高尔夫球场）外，上海绝大多数别墅的地理和自然环境大同小异，互相可以替代，因此升值空间非常有限。上海郊区别墅的升值主要依赖整个经济的持续发展以及楼市价位的逐步提升，至少需要三五年一个周期时间（很多别墅还可能由于本身的缺陷，不增反跌）。而目前上海高档公寓的升值主要是依赖市政建设的巨大投资（政府出钱）造成四周环境迅速改观和提升（个人得益）。一个周期中这种情况都可能发生，快者只需一二年时间。因此对很多投资者来说，他们或许在市区买三四套公寓，也不到郊区买一栋别墅。

别墅租赁市场小    别墅由于其本身的特定性质，比如地处郊区，面积大，价位高，功能单一等，严重阻碍了租赁业务的发展，一般来说，低档别墅没有自己相应的租户，基本上没有出租的可能行，有可能出租的仅仅是高档别墅。很多人将出租高档别墅的希望寄托在跨国公司老总身上，实际上这个市场非常狭小。以一家3000人的（已属沪上大型或超大型的）跨国公司为例子。大约5～6位最高领导（首席执行官，首席技术官，首席财务官，首席营运官等）可能获得每月5000美元以上的住房津贴；10～20个人的部门领导能够获得3000美元左右的津贴；几十人到一百多人的中层干部可能获得1000～2000美元的津贴。这是最好的情况，很多跨国企业，因规模尚小，业务刚起步，利润不高或者竞争优势不明显等原因，高级人员都拿不到很好的待遇。