在天气愈发酷热的盛夏，浦东的高档别墅却像是被一个巨大的冰柜“冰镇”了似的，销量大不如前。有观点表示，高档别墅是目前房地产市场中风险最大的产品。那么，浦东的高档别墅市场前景到底如何呢？

    “浦东的高档别墅5月份以后销量已经滑到了原来的30％左右，而其地段的稀缺性也已经不如以前明显了。”上海同策房产咨询有限公司董事长孙益功这样表示。

    “高档别墅是目前房产市场中风险最大的。”孙益功同时指出，中央最近对房产业实行了一系列宏观调控政策，首先冲击到的就是总价在400万元以上的高档别墅。他列举了一些数据，今年1～5月份，浦东高档别墅的月销量基本在100套左右，而在５月份之后，月销售量只有30～40套，潜在客户普遍持观望态度。他同时介绍说，浦东沿黄浦江区域的楼盘已经出现了新客户大量减少的趋势， 还有世纪公园周边的楼盘，目前平均月销售量同比下降了４成左右。而这两块区域都是浦东高档楼盘的聚集点。

    记者从浦东新区建设局了解到，目前浦东每平方米万元以上的公寓房和别墅约占商品房市场的23％。仅今年上半年，就有御翠园、裕龙花园等14个每平方米万元以上的别墅集体上市，此外还有汤臣海景花园、盛大金磐等一批高档住宅即将推向市场，总销售面积接近百万平方米。因此，未来高档楼盘的市场竞争将会更加激烈。

高档别墅数量膨胀    上海的别墅市场中，价格因素正在发生较为明显的变化。别墅市场的价格集中区间逐渐发生改变，每栋400万～1000万元的中高端别墅正快速扩张，成为发展速度最快的部分，同时这也带动了每栋总价在1000万元以上的高端市场的发展。

    一些原先开盘一期只售400万～500万元的别墅，在其二期纷纷规划了千万元级别的别墅品种，而个别区域凭借独特位置，新推别墅的总价也突破千万元大关。举例来说，总体量为200栋别墅的浦东棕榈泉花园共分三期出售，去年上半年一期开盘售51栋，每栋700万～800万元，7月下旬其二期有51栋上市销售，价格在每栋1000万～3000万元之间，而三期推出的数量将是最多的。

    高价别墅对普通市民来说是可望而不可及的。那么，它的购买群体主要是哪些人呢？据一份调查显示，在别墅的购买群体中，上海籍居民仅占31％，国内以及其他地区的购买者占了25％，港、澳、台同胞则占了近30％，余下的均为外籍人士购买，这说明能够消费别墅的本地居民毕竟有限。

    就近3个月来看，近期开盘的浦东高档别墅价格已经出现滞涨局面。一方面新盘在开盘时价格已有大幅上升，加之目前销售速度放慢，所以价格无法再上涨; 另一方面，部分旧盘已经连续3个月没有销售，其尾盘面积偏大，总价高，后期房源又没有推出，价格更加不会有上涨余地了。