人们称刚刚过去的2002年为上海房地产市场的别墅年，是上海别墅的第三次浪潮。一个不可否认的事实是：上海别墅告别了以往星星点点不成气候的颓态，现已成为房地产发展的一个方面军和新增长点。据统计，2000年至2002年上海别墅当年在建面积从156万平方米直冲800万平方米，2002年底别墅销售面积已经达到上海全部高档住宅（每平方米7000元以上）销售面积的五分之二。今明两年发展将更为惊人，在售的、在建的和立项的别墅总量达到200多个。浦东，松江，青浦，南汇，闸北，奉贤，嘉定，金山，遍地开花争香斗艳。可以毫不夸张地说，世纪之交，上海别墅建造发生了质和量的根本性变化。在这个关键时刻，我们不得不发问：上海别墅该为谁造？

供应量的增加必然限制价格的走高    过去的十几年上海别墅都是为少数人建造的，“为谁建造”是一个无关紧要，或者说是不值得讨论的问题。现在情况大不一样。占7000元以上高档住宅销售面积的五分之二，每年一万套以上的供应量，显然，别墅已经不是为少数人，而是为相当大一部分人建造的。可以推断，为少数人造和为相当大一部分人造是大不一样的。人们是不是从思想上，方法上，措施上完成了这种转变。答案是：没有，完全没有。在数量急剧放大的情况下，上海别墅继续沿着为少数人造的“豪宅”路线走下去，而且越走越快，越走越远，越走越危险。

    在数量激增的同时，上海别墅价格不仅没有降下来，反而急升上去。总价在100万元以内一套的经济型别墅（联体式或者叠加式）已不多见；总价在100万-200万元一套的中低档别墅也已非主力；总价在200万-500万元一套的高档别墅成为“时代新宠”。独立式别墅独居鳌头，其“起板价”是每平方米4000-5000元，“主力价”是每平方米7000-12000元，价格档次与市中心的高档公寓完全一样。200万-500万元一套的“豪宅”销售量占了目前上海郊区别墅总量的50%。这种“价”“量”同向并进，“价高量增”的局面，是极其危险和有害的。

    从经济学的角度说，价格和数量是两种相反的力量，价格要做上去，数量就要降下来；数量要做上去，价格就要降下来。“价高”与“量增”两者必选其一。“价高量增”的结果就是自我扼杀，自我爆炸和自我毁灭。价格把数量打倒，数量将价格扼杀。“价”“量”无一幸免。

高档别墅的需求有限    有人认为中国加入WTO，上海申办2010年世界博览会成功和上海国际化大都市逐渐形成，将为上海高端别墅市场开辟极其广阔的前景，“价”“量”可以同时并进。实际上，这是一种误解。第一，别墅市场基本上是本地化而非国际化的。曼哈顿大量的高档公寓为来自全美国和全世界的富人居住、购买和投资。但是一出曼哈顿岛，坐落于纽约市其他三个区的绝大多数别墅（实际上只是house）基本上都是当地居民自住，没有什么国内国际投资客。其次，别墅市场基本以自住为目的，不宜投资（除了极少数顶级的无可替代的“豪宅”外）。即使居住，别墅的位子也是排在市区公寓之后，是人们第二套以上的住宅。第三，别墅无论在投资（出租或者出售）或者其他经济行为方面（退税、避税等），都远远没有市区高档公寓那样的高度灵活性、适应性和变通性。

    有人认为中国财富积累非常迅速，富人数量迅速增加，伴随日本、新加坡和东南亚其他国家以及港澳地区富豪名单的缩减，中国大陆富豪的名单正在不断加长。全国各地的新贵正源源不断地涌来，成为上海高档别墅的业主，“价”“量”可以同时并进。实际上，这是一种被夸大了的需求。我们并不否认上海别墅的高端市场需要发展，但是，绝对不是3年增长300%的速度；绝对不是市场的畸形发展和供需的巨大失衡。“价高量增”的结果将使这个原来充满生机和希望的市场陷入危机四伏，今后花费几年时间都可能理不顺的困境。

开发商的思路有待转变    上海别墅呈现“价高量增”的严峻局面，根本原因是相当一部分开发商没有搞清楚他们的别墅是为谁而造。上海别墅建造从来没有“为人民服务”的思想。无论是度假村，外销别墅，还是解放前遗留下来的花园洋房，从来都是为少数人建造的。加上相当一部分开发商不知道怎样造别墅。因为没有经验，没有思路，没有方向，没有定位，最容易的方法就是跟风，抄袭，模仿，扎堆。看看别人造的都是高档别墅，利润还真高，因此“不管三七二十一”，拼命往里面挤。

    现在，上海的住宅情况已经发生根本性变化。在别墅高端市场有效需求严重不足的时候，中低端市场正在“嗷嗷待哺”。有多少人家迫切希望改变居住条件，他们愿意牺牲距离换取空间，到郊区去买一套价格不高，面积不小，有天有地，实用实惠的新型住宅。值得一提的是，由于中国的别墅是一个引进的概念，它的发展路线和美国等发达国家正好相反。美国等发达国家是从house发展到别墅，从低端走到高端，从平民化走向贵族化；中国则与此相反。因此，这种路线和观念的转变显得尤其迫切和重要。