酝酿已久的《上海市城市房屋拆迁管理细则》于今年11月1日起正式实施。如果你家或者你投资的二手房遇到拆迁的话，补偿方式将由计划经济下的“按人头”向市场经济下的“按砖头”转变，依照被拆迁房屋的房地产市场估价，给予货币补偿或者与货币补偿金额同等价值的产权房屋。

　　目前，上海新一轮旧区改造正在启动，首批58块试点土地共需拆除旧房326．89万平方米，其中居民住房241．60万平方米。十五期间随着旧区改造、市政建设和房产开发速度的加快，将有约2000万平方米的房屋被拆除，这牵涉到千家万户的利益。
　　而新办法中能保障居民利益的是制订了最低补偿单价标准，该标准为被拆除房屋同区域已购公房交易的平均单价，凡被拆迁住房的市场评估单价低于最低补偿单价的，按最低补偿单价执行；在被拆迁居住房屋的市场评估单价外还规定了价格补贴标准，被拆除的居住房屋规定价格补贴不低于20％，凡居住条件较差的部分居民可得到最低补偿单价20％以上的价格补贴标准。对一部分结构较好、面积较大但人口较少的被拆迁住房，依据市场评估单价按实结算。
　　新管理办法还注意加强对拆迁活动的全过程管理，形成透明、便民的工作机制。据了解，今后被拆迁房屋的评估，必须委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价评估机构，这些评估机构名单即将于11月中旬公布。拆迁当事人对评估结果如有争议，可向由上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定。
　　此外，有关管理规范也作了明确界定，如：拆迁补偿资金不得挪作他用，必须以特种存单的形式支付给被拆迁居民，并由存款银行协助房地部门进行监管；拆迁单位只能以被拆除房屋建筑面积为基础，收取拆迁服务费。
　　由于新政策内容丰富，记者就广大市民和投资者关心的问题，采访了上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天和市法制办副主任顾长浩。

补偿安置方式和标准
　　《理财周刊》：拆迁居住房屋有哪些补偿安置方式？
　　答：主要有两种补偿安置方式：一是市场价补偿安置，即按照被拆除房屋的房地产市场评估价，给予被拆迁人或被拆迁房屋承租人货币补偿或者与货币补偿金额同等价值的产权房屋；二是异地产权房屋安置，即符合条件的被拆迁人或被拆迁房屋承租人以原房屋建筑面积为基础，在“拆一还一”的基础上，再增加地段级差面积，在应安置面积内不结算差价。
　　《理财周刊》：拆迁居住房时，市场价补偿安置标准如何确定？
　　答：由于本市被拆除房屋大部分属于旧式里弄和简屋，房屋陈旧，结构较差，户均面积较小，评估价偏低，相当一部分被拆迁居民得到的补偿安置款可能低于原来的补偿安置水平，为了保持新老政策的连续性，既保障补偿安置水平不下降，又使补偿安置标准简单清晰，设置了最低补偿单价标准，并增加了价格补贴。因此，居住房屋市场价补偿安置标准的基本公式为：
　　货币补偿金额＝（市场单价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积
　　上述公式中，“市场单价”，为房地产市场的评估单价，评估单价不足最低补偿单价标准的，以最低补偿单价标准计算；“最低补偿单价标准”，为被拆除房屋同区域已购公房交易的平均单价；“价格补贴”，按照区域已购公房交易平均单价的一定比例（不低于20％）确定。
　　《理财周刊》：拆迁私有住房时，如何对所有人、承租人补偿安置？
　　答：（1）被拆除房屋为未出租和按市场方式出租的私有住房的，所有人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价＋价格补贴）×100％×被拆除房屋的建筑面积
　　按市场方式出租的私有住房承租人不作为直接补偿安置对象，原租赁关系由所有人和承租人协商解除；不能协商解除的，拆迁人只能对所有人实行产权调换，调换的房屋由原租人承租，租赁关系继续保持。
　　（2）被拆除房屋为老出租私房的，给所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。计算公式为：货币补偿金额＝评估单价×100％×被拆除房屋的建筑面积
　　承租人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价×80％＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积
　　《理财周刊》：拆迁公有住房时，如何对所有人、承租人补偿安置？
　　答：（1）所有人选择产权调换的，承租人由所有人负责安置。所有人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价＋价格补贴）×100％×被拆除房屋的建筑面积
　　（2）所有人选择货币补偿的，原有租赁关系终止。给所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。计算公式为：货币补偿金额＝评估单价×20％×被拆除房屋的建筑面积
　　承租人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价×80％＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。