从2001年上海房产投资步入高峰期开始，有关房地产的纠纷数量也呈不断增长的趋势。略粗统计了一下，《理财周刊》关于房产纠纷的报道几乎要占到"揭黑报道"总数量的60%以上。房地产投资主要分为住宅和商铺两类，写字楼不算是个人投资者的主要投资品种，而在这两类投资中，笔者尤其要提醒读者关注商铺投资的风险。

    从本刊或者其他传媒报道的住宅房产纠纷来看，主要风险是三类：第一，开发商看见房价上涨恶意违约不卖房，这个比例大概最高； 第二，开发商一房二卖，这个前几年比较多，现在已经很少了； 第三，建筑质量或者全装修房的装修质量有问题，这种情况下投资者损失会比较大，麻烦不断。其他一些问题，比如更改规划、缩小绿化面积等，因为是实际居住中突现的问题，故本文不视作“投资风险”。

    相比之下，商铺投资中的纠纷要更频繁也更具破坏性，以笔者亲历或听当事人亲诉的几个案例来略作分析。浦东某规模非常大的地铁商铺，当初炒作价格极高，但建成后很多设施和承诺没有到位，100多位投资者中仅有10%不到的人开出了店，也因为不成市而生意清淡，当事人无数次集合抗议投诉都无果; 本刊曾经报道的苏州某大型商场在上海招商出售的商铺，也因为位置以及经营上的种种问题导致投资者严重被套; 南京的夫子庙商铺则是近期传媒关注的焦点，因为发展商大幅降低包租回报率而导致温州投资客们欲哭无泪。当然，本组文章讲述的故事可能是其中最离奇最“黑”的一种纠纷形式了，笔者亲眼见过“承诺书”上郑先生的图章和购房合同上的章，对着光线一重叠，明显是一真一假。采取这种手段来牟利，简直让人感到啼笑皆非！

    撇开具体手段不谈，笔者认为，商铺的本质属性决定了它会是风险十分巨大的投资品种。首先，它的单价要高于同地段的住宅很多，一旦损失，牵扯的资金量更大; 其次，住宅可以住可以租可以卖，而商铺只具备后两种属性，这就导致了一旦有纠纷当事人几乎无法行使任何权利，不能租的房子还能自己住，而不能租的商铺等于是个“废物”； 再次，住宅房产因为关系到千家万户的生计，所以极其受到政府部门的重视，相关法规比较齐全，监管也到位，一旦发生纠纷，投资者的利益尚有可能得到保护，而商铺相对“黑箱味”更重，笔者看到过一些弱小的投资者与很能“搞定”的发展商斗争多年终于黯然失败的案例，此时，投资者蒙受的已经不只是经济利益，也包括心灵的伤害了; 最后，商铺的价格可参考性很低，一个特定区域的住宅在差不多品质的情况下往往价格很接近，即使异地的投资者也能比较详尽地了解投资标的的大概价值，而商铺的特性远远大于共性，一个商场的一个楼面内都存在“旺铺”与“衰铺”的差异，对异地或者对该地域相对陌生的投资者来说，这无疑是非常大的不确定性和危险因素。

    所以，在此奉劝所有的投资者，没有比较全面的法规、商业知识，没有对标的区域商业环境的综合认识前，千万不要盲目投资商铺。