其次，精装修物业是首选。专家建议要尽量选择装修过的物业，这与投资大面积的写字楼有着明显的不同。据陈俊彦介绍，目前市场上经过精装修之后的物业出租状况更为理想。他分析认为，这主要是中小企业或者创业者以及办事处不可能花费精力去对物业进行装修。还有一点就是，从目前租赁市场的情况来看，50～100平方米房型最为“吃香”，这是投资者需要注意的。

    另外更要注意“以小见大”，捕捉写字楼中的“黑马”，就在于用长远的眼光看清小户型写字楼所在区域的成长性。同时，小户型虽然面积小，但要注意整体的格局合理，有效使用面积要高，避免有局促感，这对于出租市场的租金高低有一定影响。而从目前小户型写字楼的分布和潜力来看，鞠波认为，可以从区位、未来发展潜力以及区域特色等三个方面进行考察。谈到具体的区域，专家认为目前上海有五角场、金桥、长寿路、肇嘉浜路、中山公园、上海南站、曹安等七大板块值得关注。

“五性”中包含独特风险
    不过在市场乐观情绪的背后，我们发现小户型写字楼作为一种独特的商用物业，其本身的诸多特点在具有投资灵活的同时，也决定了它会集聚不少的独特风险，这也是投资者不得不重视的，总体可以归纳为“五性”。

    首先是“分散性”，也就是说小户型写字楼在区域的分布上较为分散，缺乏集中性，许多都以独栋的形式出现。相反沪上顶级写字楼的分布则较为集中，比如大多在陆家嘴、虹桥、南京西路、人民广场等CBD商务区内。这也使得小户型写字楼具有较强的个性，不同个案之间的差距就比较大。我们可以发现一方面在不少小户型写字楼销售不错的同时，另一方面也有不少楼盘遭到了冷遇。

    第二是“持久性”，目前租用小面积办公楼不外两种，一种是刚起步的小公司，另一种是刚进沪的大公司。刚起步的小公司支付能力较差，支付稳定性较低，极端情况是中途倒闭导致退租。而刚进沪的大公司，落地生根后会迅速扩张，也会产生提早退租的情况。由于写字楼自用功能较差，一旦出租发生问题，办公物业较高的营运成本会给业主带来很大压力，而二手市场的再次转手也会比住宅更为困难。

    第三是“依赖性”，小户型写字楼分布较为分散和独立的特点，使其对周边区域的配套有着较大的依赖性，交通、商业、环境等都会对写字楼未来的组赁前景带来较大的影响。在这一方面，投资者尤其要避免那些价位虽然不高但周边配套方面有缺陷的写字楼。比如有些写字楼是以前“烂尾楼”所改建的，周边根本没有像样的配套商业设施，交通也不便，那在未来要吸引办公客户显然就比较难了。

    第四是“成长性”，中原地产研究咨询部分析师鞠波分析认为，小户型写字楼投资风险主要在于地段的成长性，对于一些成长性一般的区域来说，投资升值空间有限，不值得去尝试。其实写字楼价值的提升以及租赁市场的好坏，与区域的成长性有着密切的联系，因此有关专家表示，写字楼所在区域的成长性是投资成败的“命门”。从这一点来说，捕捉写字楼中的“黑马”就在于把握区域的成长性，有些区域虽然现在还并不十分成熟，但由于潜在的规划赋予了其较大的成长空间，商务气氛会大大提高，此类物业就是颇值得关注的。

    第五是“变动性”，目前有很多写字楼项目都号称投资回报率达到了8.5％左右，但是专家认为这种说法是建立在现有租金水平的基础之上的。如果地段的成长性一般，未来租金水平有可能不升反降，那么所谓的8.5％回报率也就无从实现了。同时地段成长性差一般还会影响到物业本身的升值潜力，使得通过转让物业获利的愿望落空。所以，投资者不能被一些物业现在的表面现象所迷惑，更要从长远的角度来考虑问题。