主 人 公: 杜先生（案例编号: 004）
    年    龄: 38岁
    职    业: 自由职业
    年 收 入: 35万元
    投资理念: 适应新政策，开拓新投资方向

居住品质和投资收益兼容    人近中年的国企下海商人杜先生，经过几年的奋斗，拥有了人生的第一桶金，而后以炒股为职业，在股市里起起落落，已拥有了千万资产。当股市开始不景气时，杜先生便抽资转向其他投资领域，尤以关注房地产为重点，2002年开始投资计划，两次物业投资他都选择了市中心的楼盘，大投入取得了大回报，杜先生的资产又上涨了一大截。

    自住类置业: 1996年10月，杜先生买了最高价时的外销房维多利亚，一家人视其为一种身份的象征，都不愿意再换新居，居住至今。该楼位于西康路和长寿路口，独此一幢，交通便捷，配套成熟，物业管理专业; 建筑质量、装修风格都是顶级的。

    投资类置业: 2001年起，杜先生开始关注房地产市场。2002年5月，他以1万元单价购买了位于江苏路、愚园路的畅园，于2004年1月进行转售，此盘地处市中心高档地段，小区内有10多种智能系统设施，室内恒温游泳池等。2003年4月，杜先生买入两套位于钻石级地段陕西北路的全装修酒店式公寓骏豪国际，短短一年，单价已经上涨了30%，2004年4月，杜先生转售出其中一套，另一套用作出租。

    从表中可见，杜先生的房产投资计划是成功的，唯其居住的维多利亚没有增值，其余物业均取得了较为可观的利润。当然，维多利亚的高档物业品质是相当适合自住的。虽然禁止期房转售政策已出台，但杜先生仍旧看好现在的上海房地产市场，除了住宅，他也考虑投资商铺或办公楼。如今，他想用150万元购买物业用作出租，期望的租金收益回报在6%以上。请专家给予一些意见和建议。

易居专家点评投资期房写字楼  仍有短线转售机会    杜先生是典型的市中心楼盘投资者，在楼盘的选择上偏向于高档物业，从1996年的外销房到2002年的江苏路高档豪宅，以及2003年度的骏豪国际，无不显示出杜先生对市中心的偏爱，从高档物业的稀缺性中享受物业的增值。由于杜先生在选择市中心物业的同时，对物业的品质要求比较高，基本以全装修物业为对象，因此在购入时基本为市场的最高价，投资的基数较高，短期内（一年内）增值不大，但是经过1～2年，中期回收利润较为可观。

    住宅市场实施期房禁止转让政策，在增加住宅类物业投资难度的同时，给非住宅物业的短线投资带来新的空间和希望。依照杜先生雄厚的资产实力，可以继续选择市中心的高档住宅物业，面积控制在170平方米以内，以2房和3房为主，在未来的3～5年内应该还是很有投资潜力的。而高品质的写字楼，应该也是杜先生投资考虑的范围: 今年甲级写字楼的租金均有不同程度上涨，投资回报均有稳定的上扬; 当然，由于市中心的写字楼大多只租不卖，可以考虑城市副中心的可售型写字楼，同时有景观的辅助，这又是CBD地区很少能享用到的生态环境，只要交通便捷，将是非常合适投资的一大产品，而且由于不受期房政策限制，找到客户就可以变现，投资周期较短。位于长寿路绿地西侧的科维大厦即将发售，由于兼有绿地的景观效应和长寿路的成熟商务环境，本身物业的超高层设计又具备了高品质，推荐杜先生不妨一试。