通过中介公司买卖房屋，一般来讲需要订立正式买卖合同。若双方仅仅达成意向，就算预付了一定的定金，也并不表示买卖房屋的合同正式成立。日前，本市静安法院在审理傅女士诉孙某的售二手房纠纷时，认为约定签合同时间已作变更，孙某终止了售房行为不构成违约，故一审对傅女士要求对方支付违约金5万元，不予支持。

协议变更买卖未成     2003年10月，孙某与上海信义房屋中介咨询公司签订《居住用房买卖经纪合同》，委托中介公司出售地处南京西路某号的房屋，并约定若房东自行出售以电话方式告诉。10月31日，经中介公司介绍，孙某与看中该房屋的傅女士签署《协议》。协议约定，孙某有意出售南京西路某号的底层全部、二层、三层房地产，傅女士有意购买上述房产，房地产成交价为247万元，双方同意本协议项下定金为5万元，傅女士应于本协议当日支付定金2万元，签署3天内补足上述定金，孙某同意该定金由中介公司代为保管。还约定于2003年11月5日或之前签署《上海市房地产买卖合同》，再付70万元，构成首期房款75万元，此外还约定买卖合同签订后，本协议自行终止等内容。
    在约定的11月5日，孙某与傅女士并没有签订买卖房屋合同。次日，中介公司给孙某发送了两份传真，分别为《补充条款》和《付款协议》。在《补充条款》第8条约定，鉴于现该房产中有居住人，孙某于签订本合同后60天内腾出该房屋，否则承担相应违约责任。《付款协议》第二条约定，签订本协议后10天内傅女士应支付部分首期房款70万元，连同定金计75万元作为首期房价款。款子暂存中介公司处，待孙某房屋腾空后3日内，由中介公司代办产权过户手续，在房地产交易中心受理的3日内，支付首笔买房款。
    孙某收到上述传真件后，认为《补充条款》、《付款协议》与原签订的《协议》存在根本改变，不能接受，遂通知中介公司终止出售房屋。

未签合同违约不成立    去年12月3日，傅女士以孙某未按协议约定时间与自己签订买卖房屋合同，并表示不出售房屋，该行为已构成了违约。按双方的约定，除应返还定金外，还应支付等额款项5万元作为赔偿。
    中介公司到庭作证称，在2003年11月5日，傅女士如约至中介公司准备与孙某签订合同，但孙某却称因租赁户问题未解决，当日不能签订合同，故约定另定时间签订合同。次日，孙某通知中介公司租赁问题已解决，可以履行《协议》时，中介公司拟定《补充条款》和《付款协议》传真给孙某。孙某看过后，表示《补充条款》中提出须待承租户迁离后，才能取得首期购房款无法接受，即电告中介公司不出售房屋。但中介公司还是发函，要求孙某履行《协议》，与傅女士签订买卖合同。
    法院认为，尽管傅女士与孙某原约定于2003年11月5日签订买卖房屋合同，但事实上当日双方并未签订合同，签订合同的时间已作变更，故11月5日无论是傅女士还是孙某，未至中介公司签订合同已不再构成违约。之后，孙某表示终止协议出售房屋是基于《补充条款》和《付款协议》。从两份新的协议内容看，孙某取得首付房款的日期推迟了，另外根据新的协议，孙某取得首付房款必须在承租户迁离房屋以后，而原协议并无此约定。可见，《补充条款》、《房款协议》确与原《协议》有较大不同，应视为新的要约，作为孙某不愿接受，拒绝与傅女士签订买卖房屋合同，不构成违约。遂一审对傅女士主张赔偿5万元违约金不予支持。

点    评    从这则案例中我们可以看出，在房屋买卖中合同是相当重要的，无论是协议或者定金等都不能替代它的作用。如果投资者要想维护自己的权益，一份有效的合同是必不可缺的条件。