在央行出台相关政策前，上海的各家银行已经开始调整二手房贷款政策了。如对老公房限制贷款等措施，加上新的一手房贷款政策，不可避免地会对房产梯级消费产生非常大的影响。事实上，这种影响已经在二手房市场上有所体现了。

购房高度依赖贷款    要买房，靠银行。这是眼下上海市民共同的看法。

    据最新公布的一组数据显示，截至2005年2月末，全上海市中资金融机构商业性房地产贷款余额3715亿元，占全部贷款余额的29.3%，其中个人住房贷款余额2599亿元，同比增长43.5%; 今年1～2月，商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款比例高达87.7%，其中个人住房贷款增加153.2亿元，同比多增59.75亿元。

    人行上海分行公布的数据则显示，2004年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的比例高达76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。

    我们也可以对身边一些熟悉的人，做一个小型的调查。记者所熟悉的人中，有5人在最近买了房，他们中所有的人都向银行申请了数额不等的个人住房贷款。这虽然不能说目前上海市百分之百的人都借助银行贷款来买房，但至少能够说明向银行贷款的购房者不在少数。

    银行方面的人士也曾在公开场合表示，上海房地产的发展高度依赖银行贷款。人行上海分行副行长陈永富在近期召开的一次会议上表示，近期上海房地产贷款包括个人住房贷款增长过快过多，房地产市场的发展高度依赖银行贷款。

贷款政策变动威力显现    由于近期银行对二手房贷款实施新的政策，使得市场上出现了短暂的低潮。

    近日，记者来到崇明县采访时，在一家熟悉的中介公司门店内，与店主史女士聊了两个多小时。在这期间，没有见到一个购房者来咨询，除了一个房东打电话进来询问自己挂牌的房源成交情况之外，没有其他的咨询电话。

    史女士无奈地表示，最近生意确实清淡了很多。问其原因，她说: “现在银行对二手房贷款控制得很严，首付款比原来增加了不少，很多人放弃了买房的打算。”

    其实，这种现象并不只是史女士一个人碰到。记者在田林新村走访了3家房产中介公司，他们也称由于贷款政策的变化，二手房交易受到不同程度的影响，生意确实清淡了一些。他们表示，如果有购房者需要贷款买房，一般会要求购房者首付款达到4成，否则就不接这笔生意。

    上海神舟房地产有限公司市场推广部经理孟军告诉记者，沪上各商业银行对二手房贷款作出各种限制，这对二手房交易产生了很大的影响。

    孟军分析说，在目前的二手房市场上，老公房约占二手房市场总量的40％左右，但近日各商业银行实行新的贷款标准之后，老公房的市场份额已萎缩近一半，只占总成交量的20％左右。也就是说，由于受到贷款政策的影响，老公房的成交量已经锐减一半。

    据业内人士估计，在所有购买老公房的人群中，仅仅只有一成左右的人是用来投资的，其余的均以自住为主。老公房成交量迅速萎缩，说明有许多购房自住的购房者已经被迫取消了购房计划。

后续影响不容低估    近阶段，各家银行都在制订新的房贷政策。从目前的情况看，多数政策还只是针对一手房的，而二手房贷款是否会发生相应的变化还不得而知。由于一手房贷款首付比例基本上不会低于3成，按照以往的惯例，二手房贷款成数要比一手房低1成，今后不排除银行进一步提高二手房贷款首付比例的可能。

    由于上海的二手房交易量已经有超过一手房的趋势，二手房房贷政策的变化将对楼市产生更大的影响。在提高贷款利率和提高首付款比例两个方面中，后者对需求的抑制作用更大。