2004年年底，上海房价上涨终于放慢了脚步，根据有关部门的监控数据，12月份商品房成交均价为8615元/平方米，与11月份相比，有了小幅回落。与此相反，成交面积却有了大幅回升，增幅达到27.6％。

    但这是不是让众多让购房者看到了希望了呢？记者认为未必，因为房价回落的功劳在于3500元/平方米重大工程配套房的上市。

    跟11月份相比，12月份上海房地产市场还是那么热闹，热钱的涌入始终是媒体热衷的话题，上海各银行加强对超过10年房龄二手房贷款的控制，美元在12月中旬宣布再次加息，使得人民币升值预期愈发浓烈，上海楼市就在这样的一个环境中向前再向前。

    新年伊始，关于2004年楼市的回顾已经见到了不少，但由于缺乏权威部门出具的数据，所以其可信度不免要打折扣，但这并不能掩盖一个事实，即2004年房地产市场是一个大牛市。

成交均价8615元/平方米    根据安家网（www.anjia.com）监控“上海网上房地产”网站所得数据显示，2004年最后一个月上海房地产市场总成交金额为367.38亿元，成交面积约426.4万平方米，月成交均价为8615元/平方米。跟2004年11月份的8627元/平方米相比，成交均价下降了12元/平方米，有了小幅回落，降幅为0.14％。

    房价首次出现小幅下滑，是不是房地产市场出现了异动？或者可以有更为乐观的预计，上海房价由此出现了拐点。答案是否定的。

    在“上海网上房地产”公布的一组数据中，记者注意到， 2004年12月，全市3500元/平方米以下的重大工程配套商品房成交了26045套，共计255451平方米，占到总成交面积的6％。

    众所周知，重大工程配套商品房的供应对象是特定的，所以普通的购房者无法购买到这种物业，那么在计算12月份的商品房成交均价时，应该剔除这部分因素才能接近真实水平。由于目前无从得到3500元/平方米以下商品房的成交金额，所以无法计算真正面向普通购房者销售的商品房的成交均价。记者假定所有重大工程配套商品房的成交均价为3500元/平方米，然后计算出成交金额，再从总成交金额中减去这部分，计算得出的数字为8891元/平方米，要大于实际成交均价。如果要考虑其中部分配套房的售价要低于3500元/平方米，实际的平均预售房价可能比我们计算得还要高。

    2004年12月份上海房地产市场销售面积一改11月份的颓势，出现了大幅增长，达到了426.4万平方米，与11月份的334.3万平方米相比，增加了92.1万平方米，增幅为27.6％。成交面积的大幅回升，跟25.5万平方米重大工程配套商品房的上市也有些关系，但如果去掉这部分面积，仍然有66.6万平方米的增加量，这说明12月份又迎来了交易小高潮。

面积构成: 二房及三房是主力    目前市场上流行大房型。根据“上海网上房地产”网站公布的数据显示，去年12月份，面积在100～150平方米之间的二房、三房占到总成交面积达到1691494平方米，占到总成交面积的51.2％，成为房地产市场上最受欢迎的主力。紧跟其后的是面积超过150平方米的大房型，成交面积为952512平方米，比例达到28.8％。而面积在100平方米以下的小房型，成交面积为658217平方米，仅占到两成，其中70平方米以下的小房型更少，只有2.67％的份额。

    实际上，小房型成交量偏少的原因并不在需求方面，这种状况可能是开发商重点开发大面积房型使然，但也可以从中看出，以后上海的的房地产市场主力房型将向100平方米以上面积靠拢。当然，这种趋势到底是不是会持久，还是要看市场的脸色。

成交量: 以外环为主    去年12月，内环线以内和外环线以外两个区域成交面积出现明显增长态势。外环线以外的区域成交面积达到225万平方米，占到总成交面积的52.75％，较去年11月相比，增加了约74万平方米。通过最近几个月的成交面积变化来看，外环线以外的区域已经坐稳“老大”位置。

    记者最近听到一个传闻，称上海以内环线为标志的核心城区的说法已经不合时宜，其范围扩大到外环附近，不过以目前的房地产市场主要成交区域来看，这个传闻也有它的道理。

    让人感到有些意外的是，12月内环线以内的核心城区成交面积达到了95.1万平方米，占到22.23％，较11月增加了近17.9万平方米。这可能与近期国际热钱涌进上海高档房地产市场有关。

    我们还可以找到佐证，根据“上海网上房地产”网站公布的数据，在过去的一个月里，内环线以内单价9000元/平方米以上的住宅成交了4527套，成交面积约61万平方米。

    内中环和中外环两个区域的变化不大，中内环区域的成交量还有所下降，不过下降幅度不大。

    如果把目光放在各区县，我们发现在过去一个月的时间里，上海市绝大部分区县成交面积均呈现增长态势。具体分析，跟11月份相比，只有浦东、普陀、长宁3个区的成交面有所萎缩，其中浦东减少了68830平方米，列在3个区之首，而普陀和长宁的幅度不大，均在10000平方米左右。

    整个市场的供应量结构没有发生很大的变化。占据供应前三位的还是闵行、浦东和松江三个区，只是“头把交椅”被闵行替代。