2004年上海房地产市场变数颇多，市政府出台了好几项政策来干预房地产市场，市场上也曾出现过短暂的盘整迹象，但到年底之后，房价还是“顽强”地向上攀升，而近期关于上海楼市走向的多空争论也较为激烈。那么，2005年上海楼市又是一个什么样的景况？  

    我们认为，上海房地产市场仍然将维持高位运行状态。但与此同时种种迹象表明，上海房地产市场上板块特征将愈发突出，有些新兴板块将脱颖而出，而部分热点板块会迎来盘整期，另外有些板块则可能会出现一定程度的调整。

    在这样的市场预期下，那么对于购房者来说，到底该如何决定？哪些地方值得关注？同时，商铺投资可以到哪些地方寻找机会？本刊将对此作出解答，供读者参考。

房价高位运行态势难改    2005年上海的房地产市场主要将受到来自供给、需求、金融以及政策等多方面的影响，同时鉴于上海房价已经处于高位，所以在多种因素共同的作用下，房地产市场会处于一个较为平稳的状态下向上爬升。

    目前用于房地产开发的土地供应将在1800公顷以上，这能够保证2005年的供应量基本与今年持平。复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为，随着农转非的严控，以及旧区改造的难度加大，2005年的上市量会受到一定的影响。但影响的幅度不会很大，不会对整个房地产市场造成影响，更不会让市场产生“饥饿感”。

    上海房地产市场需求早已经呈现多元化，除了上海本地人改善居住条件而购房之外，还有其他省市来沪工作的人员以及境外人士，目前需求尚未减弱。

    除了购房自住之外，投资性购房需求依然旺盛。华伟认为，通过一系列的宏观调控手段之后，国内的物价有所回落，那么房产的保值功能将会更加突出，这将不可避免地造成很多人购房用于保值。也就是说，上海房地产市场上还是会有很多的投资性购房行为发生。

    来自金融方面的影响是利率的变化。目前有关利率再次上调的声音已经非常微弱。但这并不是说央行已经停止加息，这要根据2005年物价的涨跌情况来定，如果居民消费价格指数（CPI）不能限制在预计的3％之内，那么央行会选择适当的机会再次动用利率这一杠杆。根据目前的情况来看，房价受到连续加息的打击的可能性不大。

    来自政策面的影响因素不可忽略。随着2004年中几个政策的出台，如期房限转等，收到了一定的效果，房价出现了盘整期。上海市政府不希望房价快速增长，而且2005年的经济工作大政方针是“稳”，上海方面自然不会背离这条主线，所以也不能排除万一房价上涨过快，政府会采取行政手段来进行干预。“2005年上海房地产市场的结构性矛盾将更加尖锐，政府可能会采取相应的措施来确保房地产市场的健康发展。”华伟说。上海市房屋土地资源管理局副局长庞元则指出，房地产不是股票。从这句话可以判断，万一上海房地产市场出现较大的波动，那么对房地产的调控层面将可能会由供给方扩大到需求方，即对需求方也可能采取更进一步的限制措施。

克服“买涨不买跌”的心态    在高位运行状态下，克服“买涨不买跌”的心态，选择合适的区域，以及适当控制好购房的资金分配，这对购房者来说十分重要。

    首要的任务是要剔除“跟涨不跟跌”的心理。买房要有自己的主张，如果只是一味地追逐市场上的价格变化，将会违背购房的初衷。因为购房是一件重要的事情，很有可能会动用一个家庭全部的积蓄。如果抱着追涨的心理去购房，要冒很大的风险。这就要求购房者对区域有非常准确的把握。所以购房时一定要选择成长性比较好的区域，即使日后出现异动，这种区域内的物业抗风险能力强的优势便能显现出来。

    央行再次加息的声音虽然有所减弱，但如果2005年的CPI增长超过3％的上限，那么央行再次加息将在所难免。因此，在利率不确定的因素下，要注意控制好购房成本问题，主要是做到量力而行。

    此外，随着上海银行、民生银行等银行相继进行网上二手房交易资金监控试点，二手房网上交易已进入倒计时。那么对于准备购买二手房的购房者来说，不妨尝试这种全新的购房方式，能够节约一笔不小的开支。

购房集中在内环以外    当然，对于购房者来说，在2005年应该将目光放在内环线以外。随着上海市中心区域可供开发的土地越来越少，市中心的开发量也会随之减少。放量最大的区域还是中环以外，目前也是交易比较集中的区域。

    如果购房是用于自住，记者认为可以关注两大轨道交通线沿线，即地铁2号线和4号线。地铁2号线西向延伸段施工进程较为顺利，根据各在建站点的工程铭牌可知，均在2005年年中竣工，届时，距通车时间也不会太长。北新泾和天山路沿线是二号线西向延伸段最直接受益的地段，值得考虑提前介入。