新房产合同示范文本出台

２００４年７月中旬，上海市消保委召开了房产中介和房产销售不平等格式条款点评会。华东政法学院教授傅鼎生、复旦大学法学教授陈治东、第一中级人民法院民二庭审判长徐恢、申华律师事务所主任沈伟民等知名专家和律师对房产中介和房产销售中的不平等格式条款进行点评。胡正昌主任就不平等格式条款点评工作作了讲话：不平等格式条款点评是市消保委２００４年重点工作之一。消保委指出：五类房产中介不平等格式条款是：强制缔约行为、强制授权行为、加重消费者违约责任、中介方侵占买卖双方违约金、中介费超出规定标准。两类房产销售不平等格式条款是：房产商侵占消费者购房预定金、房产商减少自己的违约责任。上海房产中介和房产销售企业在一个月内应对现有的各种格式合同进行自查。针对房产市场的种种不规范现象，市消保委在７月底首次发布公开劝喻，要求本市房产中介和房产销售企业严格依照法律法规的规定，对存在不平等格式条款的合同予以改正和重新修订，逾期不改的企业将进行公开曝光。　　市消保委秘书长赵皎黎告诉记者，前不久市消保委邀请法律界专家和律师对房产中介和房产销售合同的格式条款进行点评后，消费者对此反应强烈，纷纷表示此类房产中的“霸王条款”也曾发生在自己的身上，建议消保委在开展点评的同时还要督促这些企业予以改正。有关行业协会也表示，很多企业将根据专家点评意见重新修订格式条款。　　赵秘书长表示，根据《消法》，这些不平等格式条款侵害了消费者的合法权益。希望本市房产中介和房产销售企业能引起重视，自查后予以改正和重新修订，自觉维护消费者的公平交易权，提升整个行业的诚信经营水平。另外，市消保委已经协同市工商局合同处着手制订一个新的合同示范文本，不久就将推荐给房产中介和房产销售企业。相关链接中介买房，到底该付多少钱二手房买卖尽量先在正规中介处查询房源信息，宁愿多跑几家多了解行情。买卖双方在达成意向后需与中介公司签订《相关费用清单》、《居间中保合同》、《上海市房屋买卖合同》等。如果客户需要贷款购买房子，在签订上述合同后两天内，需向业主支付３０％房款，另需支付以下费用，如客户不需贷款，则按照非贷款部分支付相关费用：一、交易手续费：建筑面积×２．５元。　　二、契税：契税按照房屋实际成交金额的１．５％计算缴纳。　　三、合同印花税：按照房屋实际的成交金额的０．０５％缴纳。　　四、权证印花税：５元／本。　　五、登记费：如果房屋属于个人产权，１００元／件；如果房屋属于其他产权，３００元／件。注：不仅住宅与非住宅有区别，而且有无抵押贷款也不同。若与规定不符以有关规定为准。　　　六、图纸费：２５—７５元。　　七、工本费：２５—４５元。　　八、贷款所发生的费用： ①贷款担保费：３００～６００元；　　②抵押登记费：公积金１００元、组合或商业贷款２００元；　　③贷款保险费根据银行规定收取；　　④公积金评估费：如果贷款超过房价一半，需支付２００元。　　九、房地产经纪费佣金　：按房屋成交价格总额的１％计付。　　十、维修基金：由上下家自行约定是否转送，业主也将自行支付以下费用：　　如果房屋是使用权房，则必须转成产权房才能进行交易，所有费用由卖方独自承担。　　转产费一般由房屋所在物业管理公司提供，是根据房屋朝向、房龄、业主工龄等因素进行评定。在以上手续办理妥当后，且双方资料都齐全的情况下，中介公司会在１５天内带买卖双方到交易中心办理过户手续。订金和定金的区别 “订金”不是一个严格的法律上的概念，一般应理解为预付款，交付“订金”是先予履行债务的行为。“定金”是当事人为担保主合同而约定由一方当事人预先向对方给付的钱款，属于债务人向债权人履行债务的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款。二者的区别在于：交付“订金”属于先予履行债务的行为，而交付“定金”是实施的担保行为，即交付定金的一方不履行约定的债务时，无权要求返还定金。而“订金”既然是预付款，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，经营者违约时，应无条件退款，在购房者与开发商不能签订正式的《商品房预售合同》的情况下，购房者所交纳的“订金”是可以返还的。

２００４年７月中旬，上海市消保委召开了房产中介和房产销售不平等格式条款点评会。华东政法学院教授傅鼎生、复旦大学法学教授陈治东、第一中级人民法院民二庭审判长徐恢、申华律师事务所主任沈伟民等知名专家和律师对房产中介和房产销售中的不平等格式条款进行点评。胡正昌主任就不平等格式条款点评工作作了讲话：不平等格式条款点评是市消保委２００４年重点工作之一。

消保委指出：五类房产中介不平等格式条款是：强制缔约行为、强制授权行为、加重消费者违约责任、中介方侵占买卖双方违约金、中介费超出规定标准。两类房产销售不平等格式条款是：房产商侵占消费者购房预定金、房产商减少自己的违约责任。

上海房产中介和房产销售企业在一个月内应对现有的各种格式合同进行自查。针对房产市场的种种不规范现象，市消保委在７月底首次发布公开劝喻，要求本市房产中介和房产销售企业严格依照法律法规的规定，对存在不平等格式条款的合同予以改正和重新修订，逾期不改的企业将进行公开曝光。

　　市消保委秘书长赵皎黎告诉记者，前不久市消保委邀请法律界专家和律师对房产中介和房产销售合同的格式条款进行点评后，消费者对此反应强烈，纷纷表示此类房产中的“霸王条款”也曾发生在自己的身上，建议消保委在开展点评的同时还要督促这些企业予以改正。有关行业协会也表示，很多企业将根据专家点评意见重新修订格式条款。

　　赵秘书长表示，根据《消法》，这些不平等格式条款侵害了消费者的合法权益。希望本市房产中介和房产销售企业能引起重视，自查后予以改正和重新修订，自觉维护消费者的公平交易权，提升整个行业的诚信经营水平。另外，市消保委已经协同市工商局合同处着手制订一个新的合同示范文本，不久就将推荐给房产中介和房产销售企业。

相关链接
中介买房，到底该付多少钱 二手房买卖尽量先在正规中介处查询房源信息，宁愿多跑几家多了解行情。买卖双方在达成意向后需与中介公司签订《相关费用清单》、《居间中保合同》、《上海市房屋买卖合同》等。如果客户需要贷款购买房子，在签订上述合同后两天内，需向业主支付３０％房款，另需支付以下费用，如客户不需贷款，则按照非贷款部分支付相关费用：

一、交易手续费：建筑面积×２．５元。

　　二、契税：契税按照房屋实际成交金额的１．５％计算缴纳。

　　三、合同印花税：按照房屋实际的成交金额的０．０５％缴纳。

　　四、权证印花税：５元／本。

　　五、登记费：如果房屋属于个人产权，１００元／件；如果房屋属于其他产权，３００元／件。注：不仅住宅与非住宅有区别，而且有无抵押贷款也不同。若与规定不符以有关规定为准。　

　　六、图纸费：２５—７５元。

　　七、工本费：２５—４５元。

　　八、贷款所发生的费用：

①贷款担保费：３００～６００元；

　　②抵押登记费：公积金１００元、组合或商业贷款２００元；

　　③贷款保险费根据银行规定收取；

　　④公积金评估费：如果贷款超过房价一半，需支付２００元。

　　九、房地产经纪费佣金　：按房屋成交价格总额的１％计付。

　　十、维修基金：由上下家自行约定是否转送，业主也将自行支付以下费用：

　　如果房屋是使用权房，则必须转成产权房才能进行交易，所有费用由卖方独自承担。

　　转产费一般由房屋所在物业管理公司提供，是根据房屋朝向、房龄、业主工龄等因素进行评定。在以上手续办理妥当后，且双方资料都齐全的情况下，中介公司会在１５天内带买卖双方到交易中心办理过户手续。

订金和定金的区别 “订金”不是一个严格的法律上的概念，一般应理解为预付款，交付“订金”是先予履行债务的行为。“定金”是当事人为担保主合同而约定由一方当事人预先向对方给付的钱款，属于债务人向债权人履行债务的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款。

二者的区别在于：交付“订金”属于先予履行债务的行为，而交付“定金”是实施的担保行为，即交付定金的一方不履行约定的债务时，无权要求返还定金。而“订金”既然是预付款，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，经营者违约时，应无条件退款，在购房者与开发商不能签订正式的《商品房预售合同》的情况下，购房者所交纳的“订金”是可以返还的。　