对主营收入和利润大部分来源于长三角地区的上市公司，其未来盈利存在较大的不确定性; 对主营收入和利润大部分来源于长三角地区以外的上市公司，房贷政策调整对其未来盈利影响较小。

    央行决定，从3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。住房贷款优惠利率取消，增加居民购房支出，但增长幅度有限。调整前，5年期以上按揭利率为5.31%，取消优惠利率后，5年期以上个人住房贷款利率下限为贷款基准利率6.12% 的0.9倍(即5.51%)，比现行优惠利率高0.20个百分点。从全国平均水平看，居民按揭还款平均增加20元，增长1.7%。两次调整住房贷款利率使居民购房支出平均增长3.9%，占居民家庭可支配收入的1.75%，年还款额占居民家庭可支配收入的47%。

   此次政策调整的结构性意图十分明显，将对不同地区房地产市场产生不同的影响。

各地影响迥异    房贷新政策对上海、杭州、南京等房地产过热地区将产生较大影响。上海目前按揭贷款的首付比例普遍是30%，但房价近年来上涨了一倍，而实际涨幅可能比公布的要高，中心城区房价实际上涨在200%左右。目前上海内环以内成交均价已经达到16934元/平方米，房贷风险较大。

    新政策对上海等热点城市的投资、投机性购房者将产生严重的打击。上海投资性购房比例较高，估计在50%以上，而目前很多上海市民也参与到这场“疯狂”的游戏当中，平均购房在2～3套。利率上调将使投资、投机购房者的还款负担成倍增加。

    2004年上海商品住宅平均价格6384元/平方米，人均年可支配收入16683元，按上述住宅均价、家庭平均3口人测算，若贷款购买了2套130平方米的住房（事实上目前上海单元住房面积平均超过130平方米），那么，贷款优惠利率取消后，其按揭还款增加额占家庭可支配收入比例将达到7.2%，年按揭还款额占居民家庭可支配收入的192%。若买4套住房，其按揭还款增加额占家庭可支配收入比例将达到14.3%，年按揭还款额占居民家庭可支配收入的384%（投资购房套数与按揭还款的敏感性分析见表2）。一旦投资者难以承受按揭还款的过快增长，将会引发恐慌性“抛盘”，进而引起房价下跌。

    而新政策对非热点地区房地产市场影响很小，对居民现实购房影响有限，可能会使部分购房者延迟购房，例如对深圳和中西部大多数省会城市房地产市场影响非常小。

对房地产上市公司业绩的影响    前期地产股下跌已相当程度上反映了房贷政策调整的预期。对主营收入和利润大部分来源于长三角地区的上市公司，其未来盈利存在较大的不确定性，建议回避上海本地地产股，如中远发展、浦东金桥、中华企业、上海新梅、世贸股份等。

    对主营收入和利润大部分来源于长三角地区以外的上市公司，房贷政策调整对其未来盈利影响较小。

    对龙头地产股而言: （1）万科和金地集团在长三角地区有较多业务，虽然对2005年业绩影响不大，但对2006年业绩的影响具有较大不确定性，维持万科“推荐”的投资评级、金地集团“谨慎推荐”的投资评级。（2）对金融街、招商地产影响很小，维持“谨慎推荐”的投资评级。