“改革开放以前是'居者忧其屋'，经过二十年的发展，到本世纪初基本实现小康，变成了'居者有其屋'，再过二十年，我国居民将实现'居者优其屋'。”中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌教授用三句话形象地概括了我国居民住房的三个不同发展阶段。顾云昌近日接受本刊记者采访时说，“居者有其屋”有“居民有房可住”和“居民拥有所居住房屋的产权”两重含义，而“居者优其屋”既是数量概念，又是质量概念，数量上要从每户一套房发展到每人一间房，质量上要实现舒适性、健康性和文化性三性并重。

    十年来中国的房地产发展规模之大、格局变化之快居世界之首。通过改革开放，我们才从“我想有个家”到“有家的感觉真好”，基本实现了“居者有其屋”。

    顾云昌不仅见证了中国二十多年房地产业的整个发展过程，而且亲身参与了房地产业的发展。1980年，邓小平首次提出要考虑城市建设住宅分配的一系列政策。1982年经国务院批准，在郑州、常州、沙市、四平等四个城市进行新建公有住宅向个人补贴出售的试点。1984年补贴出售公房发展到全国160多个城市，共出售公房1000多万平方米。同年夏天，建设部组织参观了深圳等沿海开发城市后，在佛山开了一次会议，会上决定提出中国房地产业的概念，顾云昌参加了当时的会议。从出售公有住房到发展房地产业，这是一个很大的转变。“但房地产业的发展没有'两改'是不可想象的。”顾云昌所说的两改，一是“房改”，二是“地改”。
    “房改和地改是中国房地产业发展的两架发动机，这两架发动机带动了中国房地产业的翱翔。”通过地改，土地使用权可以出让给房地产开发公司，房地产开发项目可以转让，使得房地产开发和销售有了现实的基础和合法的依据；通过房改，彻底抛弃了延续几十年的住房实物分配旧体制，建立起货币化分配的新住房制度和个人住房贷款等房地产金融体制，过去的集团购买一变而为个人购买。顾云昌说，“没有这个突破性的进展，就没有今天的房地产市场，自然也就没有如此的兴旺景象。”
    统计数据显示，从1991年开始，我国房地产建设投资开始出现惊人的增长速度，年均增幅接近30个百分点，明显高于同期GDP的增长速度，2002年1月至11月，房地产开发投资已达到6228亿元，增长28.2%。1999年开始，使用住房公积金以后，房地产的投资总额、竣工面积、销售面积每年都保持20%以上的增长，处在高位运营的轨道上。1992年到2001年10年间，新建商品房50亿平方米，增长幅度超过两位数，人均居住面积增加约30％。仅1997年到2001年的5年时间，全国商品住宅竣工面积就达38.25亿平方米，是此前40年的总和。2001年年底统计的商品房竣工面积达到2.25亿平方米，相当于1996年底统计数字的6倍。房地产业已经成为中国的一个重要产业，2001年房地产业为中国GDP增长率的贡献约为两个百分点。
    据顾云昌介绍，1978年，我国城镇人均居住面积仅为3.6平方米，即使按建筑面积算也只有人均7.2平方米。1991年时，中国人均住房使用面积达到7平方米，至2001年则达到10.5平方米，10年时间增加了50%，是1978年的约3倍。按照建筑面积计算的话，已从14平方米提高到2001年年底的人均21平方米以上，2002年有望达到人均22平方米。同一时期农村居民的住房状况也有了明显改善，目前人均住宅建筑面积已超过25平方米。
    随着城镇住房制度改革的逐步到位，个人购房占新建商品住宅面积的比例逐年上升，1996年为53%，1997年为64%，1998年为68%，1999年为70%多，2001年全国城镇个人购房比例已上升到全部住房交易量的94%，全国城镇可售公房的绝大部分已出售给居民家庭。全国已有80%左右的城镇居民拥有了产权属于自己的私人住房，这一比例已与许多发达国家基本持平。“小康不小康、关键看住房”，10年时间，我们就完全告别了住房短缺，达到了小康水平，顾云昌为此感慨：“这十年来中国的房地产发展规模之大、格局变化之快居世界之首。”
    上世纪80年代，社会上曾流行过一首歌，叫“我想有个家，一个不需要多大的地方”，这歌一直唱到了90年代。现在大家唱的是另外一首歌，叫“回家的感觉真好”，因为大家都已有了一个家。居者有其屋、耕者有其田，这是孙中山先生提出的社会理想，顾云昌说，正是通过改革开放，我们才基本解决了“居者有其屋”。

    消费者现在购房，不仅是买一套房子，而且还要买健康，买环境，买文化，买服务。居者优其屋是在解决居者有其屋后的一个必然发展阶段。