一条最高人民法院的司法解释，触动了原本就处于“敏感期”的房贷市场的神经。从今年1月1日开始执行的《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条，明确指出“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。

    这也就意味着，只要房屋贷款人仅有一套“维持生活必需”的住房，从维护公民居住权的角度出发，在贷款人出现无力偿还银行贷款的时候，银行就只能为这笔坏账买单。

“道德风险”银行买单    事实上，高院的这条司法解释，既是对公民权利的进一步重视，也揭示了尊重公民权利是法治的前提和内在要求，凸显了“生存权高于债权”、“生存权是最大的人权”的立法思想。然而这条规定的出台，对于银行来说，却是个晴天霹雳。

    一直以来，对于个人房贷产生的不良贷款，各银行都是通过拍卖抵押房产来减少损失。如果抵押房产无法变卖，对住房按揭业务而言，其实现债权的唯一可靠保障——抵押权就可能形同虚设。最高人民法院的司法解释对于银行来说，就意味着要去承担更多的房贷“老赖”带来的道德风险。符合条件的贷款人，可以名正言顺地免除偿还银行贷款的义务，从而可能发生更多不良贷款的潜在风险，让银行业产生了更大的危机感。

    在采访中，某银行信贷部的内部人士向记者透露了高院这条司法解释在实际操作中的难度。

    一是对于“基本生活需求”的认定缺乏量化的标准。满足怎样一个标准，才能说明贷款人是居住在仅仅满足自己基本生活需求的房产中。例如在上海，人均基本居住面积要求为7平方米，而依据建设部公布的《2003年城镇房屋概况统计公报》，上海人均住房建筑面积达29.35平方米。以哪一个标准确认贷款人的住房是满足基本生活需求？在银行的实际操作中，就面临着很大的难度。

    二是如何确认“一套房”的问题。尽管现在征信系统开始启动，银行可以共享其各自拥有的客户资料，在一定程度上解决了同一个贷款人在不同银行间贷款“信息不对称”的问题。然而有一些贷款人，实际拥有多套房产，房产证上用的却是不同人的姓名，也给银行的认定带来了不少问题。

银行“惜贷”二手房    面临着更大金融风险的银行，在放贷时不由地权衡再三，于是一条条内部贷款指引应运而生。尤其引起人们注意的是，房贷调整的风向标此次更多地指向了二手房。

    一家来自某股份制商业银行的内部贷款指引明确指出， 50平方米以下的二手房贷款一律不再受理，对房龄的限制也更加严格，“房龄加上贷款期限不超过25年”、“借款人年龄加上贷款年限不超过65年”，大部分银行对于1991年之前的房屋基本不再办理贷款，二手房贷款的首付要达到50％以上才够格进入银行的审核环节。此外，房价在60万元以内的房屋，基本没法获得贷款。

    高院的司法解释，初衷是为了维护公民最起码的居住权，为何执行之后反倒是购买低价房的人受到了牵连呢？

    面对记者的不解，银行的业内人士解释说，大部分人都只是关注到了《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中的第六条，也就是我们本文开头所援引的那条司法解释。但是《规定》的第七条同时也指出了，“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。

    这位人士进一步解释道，超过基本需求的房产并不单是以“套”数来论的，仅有一套房并不能说明贷款人是在满足基本的生活需求，银行同时还会考虑的是这套房屋的总价、居住的条件等等。

    相对而言，对于房价超过100万元的房产，银行判断其已经超过了“基本生活需求”还是比较简单的。而且新房的首付款高，仅用这笔首付款，银行就有可能采用换置一套小型房屋的方式，收回不良贷款。

    然而这样的办法，并不适用于低价的房产。当低价房产出现还贷困难的时候，基于高院出台的这条司法解释，银行对这种仅能维持基本生活需求的房屋，既不能拍卖，也不能变卖、抵债。上有政策，下有对策，更加严格的二手房贷款政策就在这样的背景下出台了。

二手房贷款的政策紧在何处    银行对二手房贷款的放贷制度是否有一个通行的标准？各家银行似乎达成了默契，由于房地产市场现在已经成为一个“高危地带”，贷款政策的调整也在不断进行，“很难说是否有一个通行的标准，但是银行在审核住房贷款的时候，不像以往那样只注重抵押物这样的硬性条件，在满足首付款的要求之后，我们会对贷款申请者进行一个全面的考核。”

    安家网曾经提供过一份各家银行对于住房贷款审核的批复标准，但是各银行所属的支行在执行的细节上不尽相同。具体说来，除了各家银行内部制定的硬性标准，注重贷款人特点的一些“软性指标”，也成了审核房贷时的重要考虑因素。以往银行不看中的贷款人的文化层次、职业特点、收入的稳定性，现在都是“软性指标”的组成部分。