“酒店式公寓”最早源于欧洲的“产权式酒店”，指的是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式的物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。
    据统计数字显示，上海目前有各类已建成的小户型公寓楼盘（单身公寓、酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店）超过70个，这些楼盘中，小的有近百套房，大的有六七百套，全上海有小户型公寓超过3万套，而大部分酒店式公寓的产权在大大小小的投资客手里。
　　　
酒店式公寓并非都是“黑马”    酒店式公寓受到追捧,自然是因为其便捷的服务和优势的地段。在上海这样一个外来人口、年轻白领和外籍商务旅游人士不断增长的城市，投资客们当然有理由相信酒店式公寓具有广阔的投资前景。所以酒店式公寓在相当长的一段时间内，红得像“冬天里的一把火”。
　　酒店式公寓项目本身的设计应该是个性化的，不流于一般形式。同时这类房产一般建在市中心和交通便捷地区，周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全，外立面、电梯、中央空调、水路管线等都使用较高档配置。与传统的酒店相比，其在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜一筹：它能够为客人提供酒店的专业服务，如保姆保洁、24小时送餐、代购物品、代缴费用以及一些商业服务等。更重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局以及家居式的服务，既有了“居家”的私密性和生活氛围，又有了高档酒店的良好环境和专业服务，而且租价更合理。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。
　　然而事实上，超过一半的酒店式公寓是由烂尾办公楼改造而成。虽然价格与一些度身定做的高档酒店式公寓相比比较便宜，但在总体规划、功能设施配备、房型、朝向等方面并不占优势，居住也不一定很舒适，其产权也只有50年。由于规划的遗留问题，一些酒店式公寓里的用水、用电都按工业标准收，常年住下来，多付的水电费也不少；烂尾办公楼的层高较高，改造设计时，大多做成错层或复式，尽管加大了使用空间，但同时也大大提高了售价。业内人士普遍认为，酒店式公寓是沪上房产中最为脆弱的一环，一旦上海房产掉头下行，首当其冲的一定是这种烂尾办公楼改造而成的中低档的酒店式公寓。
　　目前市场上，很多开发商在开发或包装酒店式公寓时，很少考虑酒店式公寓的最终使用者的要求，一些设计欠佳、经营管理不善的酒店式公寓，根本不能保证其服务的优质和盈利的持久。
　　
市场自身出现分化走势    戴德梁行发布的第二季度北京酒店服务式公寓租赁市场皑告显示：该类物业总体租金为21.88美元每月每平方米，比上季度下降了2.13%。中、低档酒店服务式公寓平均租金分别为20.13美元和17.50美元每月每平方米。但高档酒店服务式公寓的平均租金为28美元每月每平方米，比上季度上升0.9%。在空置率方面，第二季度酒店服务式公寓租赁市场的总体空置由25.56%上升为29.27%，增加了3.72%。其中，中、低档酒店服务式公寓的空置率由上一季度的29%和22.96%上升为33.7%和30%，惟独高档酒店服务式公寓的空置率由上一季度的24.71%下降为24.12%。
　　在SARS最为肆虐的二季度，众多物业普遍不景气，高档酒店式公寓的这种逆市而动引起了业内人士的普遍关注。究其根源不难发现，其实近几年虽然新盘供量较大，但真正能够满足高档租赁需求，位置和配置双优的项目却寥寥无几。
　　和北京类似的是，从目前市场状况来看，上海目前的高档酒店式公寓市场供给总量也还不多。根据目前市场统计数据显示，中、低档酒店式公寓还位居市场主流。
    事实上，随着大量国际客源涌入，高档酒店式服务公寓将有很大发展潜力。根据抽样调查结果显示，在2001年来沪入境的200多万人次中，以商业活动为目的的占39.3%；从职业构成来看，商贸人员占28.3%，职员占23.1%，专业技术人员17.6%，以上人员占总数的69%。上海未来几年，每年将有不少于10万的新增商务需要短、中期驻沪的外来人口，其中境外和外省市高层人士及经济、技术精英将在1万～2万。他们多数担任高级管理人员（CEO、专家、总监、高级会计师、部门经理）等，有着优厚的住宿津贴补贴，是中、高档酒店公寓消费能力的市场主体。同时，国内知名企业驻沪的高级管理人员也具备极强的消费能力，他们绝大多数为公司的领导者和决策者，同样也享受着公司给予的丰厚的福利待遇，且其工作时间也并非长期或永久性的，因此中、高档的酒店式公寓也是他们主要的选择。未来5年内，小户型酒店式公寓仍将受欢迎，且仍能保持较高的房价。所以前几年许多酒店式公寓常常亮出“客满牌”，入住需要登记排队，住宅需求缺口毋庸置疑。这两年供应量增多，出租率仍保持在80%以上。
　　
服务和物业管理是关键所在    而在硬件条件差不多的情况下，什么是竞争中制胜的关键因素呢？很多人当即会脱口而出：服务。的确，设备很陈旧的香格里拉、长富宫等物业，如今的租价都高于周边新盖的酒店，服务和管理在其中起了决定作用。高档酒店式公寓的优势也在于此。