专家建议2  [实际操作型]
产权房套现？——巧用指定用途贷款，盘活自有资金
　　鉴于近期银行界严格控制信贷资金用途政策的实施，张老师希望以房产向银行作抵押，参与证券一级市场的愿望，将难以实现。
　　假如张老师目前的自用房，属于个人拥有完全产权的商品房，并且在房产抵押期间能够维持空置状态，那么张老师可以向典当行申请房产典当套现,典当贷款额度一般不超过房产评估价格的60%，典当期限按月计，月利率高达实际贷款额的4.5%。
　　据我们调查显示，目前本市的某些典当行，可受理该类性质的业务。但鉴于去年A股一级市场的年收益率仅20%左右，我们不建议张老师采用房产典当的套现方式参与A股市场摇新股。
　　另外，考虑到张老师目前的第二套房产正处于装修期间，我们建议张老师以这套房产，向本市的地方银行暂时申请指明用途的短期抵押贷款（房产装修抵押贷款），然后动用目前正用于该套房产装修的自有资金参与A股一级市场（摇新股）。
　　以浦发银行为例，房产装修贷款的金额最高可达房产评估价格的70%，还款期一般最长可达10年。

商住房转按揭————未清贷房产可以转手
　　根据本市部分银行的房产按揭贷款相关规定，在办理相关房产管理手续之后，张老师可以将该房产按揭贷款的所有后续事务，全部转移至房产的受让者，由该接盘者继续履行房产还款的义务。
　　同时，张老师将从该接盘者处获得自己已经支付的首期房款和全部已支付的按揭贷款，至于涉及到房产的市场价格增值部分，则由楼盘的交易双方自行协商解决。具体的经办过程，因各贷款银行和房产开发商不同而有细微的差异。
　　在转按揭的过程中，手续费一般涉及房地产登记费用、房产保险费用和公证等费用，该类费用一般视转让房产的具体状况而定。

商铺投资可以申请贷款
　　“商铺贷款”正式名称为“个人商业用房贷款”，是一种指定用途的个人投资经营性贷款，具体的业务执行程序，类似个人住房抵押按揭贷款。
　　目前本市的四大商业银行都已推出该项业务。一般，贷款额上不封顶，最高可达商用房产评估价的60%，贷款期限一般为10年，最长可达15年。该贷款还款方式十分灵活，贷款人可按月等额本金还款，也可按月等额本息还款或利随本清偿还本息，或者选择提前清贷，银行甚至还可提供商铺贷款转按揭业务服务。商铺贷款利率按央行规定的同档次人民币固定资产贷款利率执行，以本市某商业银行为例：

　　　　　　　　　　12个月以内　　　1-3年期　　　3-5年期　　　5年期以上
年贷款利率　　　　　5.85%　　　　　 5.94%　　　　6.03%　　　　6.21%

    此外，据我们的调查显示，为促进再就业及创造就业岗位，目前在本市社会劳动与保障局的担保下，个人商业用房贷款还可实行适当的贷款利率下调优惠。享受该类贷款优惠的对象主要为广大再就业劳动群体,因此如果张老师的家庭成员中有符合该条件者,我们建议张老师把握这个政策优惠的机会。

理财顾问的建议
　　考虑张老师的全部投资均集中于房产，投资渠道较为单一，流动资产几乎为零，资产变现能力较弱，而且还必须倾注大量的时间、精力、财力。
　　因此，我们建议张老师适当地调整投资结构、增加一些投资方向，毕竟使用抵押贷款从事不确定性程度较高的投资项目，对个人及家庭经济而言风险过大。
　　我们认为中国与美国相比，无论在社会制度上还是经济发展上，都存在着较大的差异，因而《穷爸爸，富爸爸》的房产投资思维固然有可借鉴之处，然而还须视国内的现实情况而定，不可一概而论。
　　我们觉得，如果张老师适当地对保险行业加以关注,或许会找到一些更好的投资机会。目前国内诸多保险公司推广的投资、分红型险种通常能给投资者带来较理想的回报。以平安保险公司近年来的品牌产品——投资连结保险为例，目前的收益水平（9个月投资回报率约16%）较为可观。该险种在向投资者提供人身保险保障的同时，还将为投资者带来较为丰厚的投资收益，保障、投资两相宜。同时专家级的投资水准最大程度地减少了个人理财的烦恼和压力，逐步实现财务自由，享受高品质生活。
　　当然,品质生活还应当“以人为本”。保险作为一种对未来不确定性风险保障的金融工具，不仅具有创造财富的功能，而且还具有保全财富和转移财富（合法避税）的功能。因此，我们建议张老师还应该适当投资人身保险与家庭财产保险，花小钱办大事。

平安金融理财服务中心　咨询电话：62078388
E-MAIL: PAFservices@paic.com.cn