身为房地产开发商，绝无可能不知道没有商品房预售许可证是不能卖房子的规定的。记者也听说过没有预售证偷偷卖房子的案例，但卖得如此光明正大振振有辞的却是头一回领教，此二怪。
    该《协议书》对甲、乙双方的义务也作了规定。
    刘永鑫的义务主要是付款方面的。第六条规定：“乙方如未按照协议约定的时间签约付款，逾期三天内甲方有权终止本协议中所签署的房屋并重新出售，乙方绝无异议。”
    对同鑫房产来说，它的义务主要是保证把协议书里的约定条款转签到规范的商品房预售合同中。该协议的第十条即规定：“本协议自订立之日起生效，至甲方与乙方或任何买家就本协议项目下的订购单元转而签订商品房预售合同失效。但本协议第一、二、三、五、六条约定的原则不变，并转而移签于规范的商品房预售合同文本中。”
    该条款中提到的“本协议第一、二、三、五、六条约定的原则”，主要是针对刘永鑫购买的标的物的面积、价格、交付时间等内容。不难看出，同鑫房产在收到13万元并且签下这份协议书后的主要义务，就是保证刘永鑫在它拿了预售许可证后签订的预售合同中，仍然享有现在双方约定的价格、面积等权利。
    但是，就紧跟在这条约定的后面，出现了一条非常蹊跷的条款。第十一条约定：“本协议确因乙方要求并说明了甲方未取得商品房预售许可证之前提前签订；如本协议被认为无效时，乙方仅要求甲方只承担返还乙方支付的全部纯订购金额外，别无其他任何要求，并协议于签订合同时开立发票。”
    面对这条近乎“推卸责任”的条款，王女士并未作很多的争辩就在协议上签了字。回到家中，搞纪监工作并具备一定法律知识的刘永鑫先生当即提出异议。他责备妻子说：“你怎么签订了如此'丧权辱国'的不平等条约。”
    到记者采访他的时候，他仍然表示非常愤慨：“这个房产商反复强调，是因为我们极力要求买房子才签订这个协议的，出了事情它不用负任何责任。但是我要问问它，我们固然是买房心切，难道它就不想卖房。它如果真的不想卖，为什么冒着违法受有关部门处罚的风险和我们签订合同？难道它是为了学雷锋？”
    事后的愤慨不能改变当时的事实，王女士告诉丈夫：“当时在售楼处，很多人都在签字，都签的是这样的协议书，所以我也没怎么想就签字了。售楼小姐说他们是大公司，一定不会骗人的，我就相信了。”
    然而，王女士显然忽视了这条“免责条款”的后果的严重性。当初设计这条条款的人并非无的放矢，纠纷的隐患也就此埋下。

一纸律师函  凉透全家心    怀着忐忑不安的心情，刘永鑫全家急切地盼望着同鑫房产赶快拿到预售许可证并与他们签订正式的商品房预售合同。
    2002年9月27日，刘先生看到当天的《新民晚报》上刊登了一则“同济香阁里拉--蓬莱家园”的销售广告，上面虽然没有提及是否拿到预售证的问题，但广告下方的一行小字“黄房地（2002）预字006号”还是让刘永鑫认准了房产商已经拿到预售证了。
    过了一个国庆长假，刘永鑫再也坐不住了。10月8日，他写了一封催促房产商速与他签约的信，用挂号信的方式寄给了和他接洽的售楼小姐。信中他要求房产商立即和他签订预售合同，如果不能，也要求有一个书面答复。
    过了好几天，焦急的刘先生仍不见回音，他打电话给该售楼小姐，对方告知他并未收到信件。刘永鑫通过到邮局核查，发现信件应该已经到达了收件人手中，便再次电话催促。这一回，售楼小姐表示信收到了，经过公司上级的研究，仍无法与刘永鑫签订正式的预售合同。公司同时拒绝了书面答复的请求。
    2002年12月3日，那是全上海市民都感到无比高兴的一天，世博会的绣球抛向了中国上海。
    在兴奋的人群中，拥有世博会区域内房产的人们会格外高兴。因为他们的地产可能会获得非常高的价值提升。刘永鑫也是其中的一员。他购买的房产南对黄浦江，离世博会会场区域直线距离很近，属于“世博概念楼盘”。
    然而，兴奋了不到10天就变成了惊诧。12月11日，他突然收到了一封上海市一家律师事务所发来的措辞强硬的律师函。律师函称其代表上海同鑫房地产开发有限公司就刘永鑫购买的楼盘事宜再次致函表示意见和建议。
    《律师函》内写到：“一、鉴于您与'同鑫公司'签订的《商品房订购协议书》与有关法律法规的规定不符，故该《协议书》属无效协议而不受法律保护。
    二、由于部分客户对本律师于2002年7月29日发送给您的《律师函》中的意见及建议和'同鑫公司'的善意行为不予理解和接受，并拒绝办理相关手续，无奈之下，'同鑫公司'只得通过司法途径予以解决此事。近日，黄浦区人民法院已就此事判决确认'同鑫公司'与预定客户之间签订的《商品房订购协议书》无效。