主要风险来自“提前还贷”    在住房抵押贷款证券发展的过程中，最先出现的问题是“延迟支付”。微妙的地方在于，如果贷款申请人无法履行还款协议从而造成坏账的话，担保人必须为此买单。而担保人的钱从哪里来呢？用政府的财政收支显然是不现实的。担保人唯一的方式就是处理抵押房产，按照合法的程序将其拍卖，而后变现。这一繁琐的过程需要时间，从而也直接导致“延迟支付”。住房抵押贷款证券投资者有时候必须等待几年的时间，最终获得收益。代价也是昂贵的，他们不仅损失了这几年应得的利息，也丧失了这笔钱的其他投资机会。

    加拿大就曾经发生过多起类似事件。1987年，政府最终采用的处理方式是加上了“延迟支付担保”条款。对投资者而言，此时的住房抵押贷款证券已经把信用风险彻底地“消灭”了。即使资产包里存在坏账，投资者仍然可以在到期日及时地获得收益。支付者就是前面提到的CHMC。

    当然，信用风险的消失并不意味着这种投资产品没有风险。房产抵押贷款证券最主要的风险被称作为“提前还贷风险”。举个简单的例子，比如一个叫约翰的人在一家银行抵押了自己的房产，贷款10万美元，贷款年限是5年。他的贷款和其他若干个人的贷款被组合成为一个资产包。如果有一天，约翰突然觉得支付银行那么多贷款利息不值得，于是决定提前还款。要是不巧的是，这个资产包中的其他很多个贷款人也像约翰一样提前还款，结果会发生什么呢？
    当投资者花钱投资于这个资产包的时候，他们也许正在为自己接下去5年稳定的收入而暗自庆幸。但是如果那些贷款人提前还贷，也就意味着投资人将会提前收回投资。本钱没有损失当然不算是坏事，不过是否存在隐型的损失就取决于买入资产包时的利率水平。

    假设投资者在1994年利率水平比较高的时候买入这些房产抵押贷款证券，当时的利率水平是 9%，等同于贷款人按照9%的利率还款，而投资者的年收益率也接近9%。但两年之后，那些贷款人的提前还款造成房产抵押证券提前到期，这时候，利率水平下降到了5%左右。换句话说，拿着这笔提前回来的钱，投资者如果再重新买入新的房产抵押贷款证券，只能获得5%的年收益。另外的4%就此打了水漂。

    也许资产包中还剩下一些“坚挺”的贷款人并未提前还款，最后不至于“清盘”，证券也并未提前兑现。但这个时候，这个房产抵押贷款证券的市场价格一定会下跌，没有人愿意出112美元的价格买那些随时可能提前还贷的资产包，市场交易价格的下跌正好是对这种提前还贷风险的补偿，合情合理。总而言之，在利率下降的通道中，“提前还贷”的风险会减少投资者可能获得的收益，造成隐型损失。

    还有另一种情况。假设前提不变，如果1994年时利率在5%上下，两年后利率上升到了9%，情况又会如何？两年后，当投资者提前收回本金时，尽管只获得了两年的收益，但利率变成了9%。此时重新买入住房抵押贷款证券，就能获得9%的年收益，这属于比较好的结局。但如果资产包中还有部分贷款人未有提前还贷，和债券的原理一样，市场利率的上升会导致房产抵押贷款证券的市场价格下降，本来100美元的价格可能会下跌到90美元以下。此时损失也是不可避免。

    “提前还贷”的风险由此可见一斑。贷款人的行为往往无法预计，经济繁荣或者萧条，利率上升或者下降，贷款人都有可能提前还贷，这就为房产抵押贷款证券带来很多不确定因素。所以有人说，“如果不存在提前还贷风险，住房抵押贷款证券的表现比普通债券要好得多。”

投资房贷证券不难    截至去年底，美国个人住房抵押贷款证券总量相当于美国国内生产总值的23%，成为金融市场上的第一大券种。与之相应的，其品种也琳琅满目。

    我们以美国为例子，来认识一下住房抵押贷款证券。通常只有三个机构能够为发行住房抵押贷款证券做担保，包括国家抵押贷款联合会、联邦住房抵押贷款公司以及联邦国家抵押贷款联合会。这三大机构都是由政府发起的公司，因此所有的住房贷款证券都直接或者间接的与联邦政府，州政府以及当地税务部门有关。

    每种证券都有其规定的投资下限，就是所谓的最低投资额。比如GNMA担保的证券最低投资额为25000美元，随后能以最低1000美元的下限追加投资。最终获得收益的结算方式取决于证券发行条款以及交易方式，不过通常情况下是月付利息，往往在每个月的后两个星期中支付。住房抵押贷款证券的收益率普遍高于美国国债，也往往超过和其同级别的公司债券，而其信用却类似于国债，这是对投资者最具有吸引力的地方。一般情况下，住房抵押贷款证券会采取折扣发行的方式，100美元的面值如果按照15%的折扣发行就是85元，如果平均期限是3年，那么年收益率就是5%。