“住房抵押贷款证券化”这个名词近来频频从中国央行行长周小川的嘴里吐出。这一金融概念于我们尽管陌生，在北美洲却已然经过了30多年的风吹雨打，正茁壮成长为市场中的生力军。也许在若干年后，住房抵押贷款证券也会成为我们金融账户里的一部分，就让我们提前为你揭开它神秘的面纱吧。

    当你投资于住房抵押贷款证券（MBS）时，其实就意味着你把自己的钱借给其他贷款人。你买入的是那些贷款人所抵押的房产的一部分。当贷款人依照贷款合同上的利息每月还款的时候，那些利息中的大部分就成为了你的投资收入。听上去是不是很有趣？

    这种证券在北美已经经过了30多年的发展，现在正日趋形成规模，甚至在债券市场中独占鳌头。它的收益率常常高于国债，同时由于政府机构的担保，其信用又类似于国债。

等同国债的信用度    上世纪80年代以前，住房抵押贷款更像是贷款机构和贷款人之间一种特殊的“交易”。假设迈克希望抵押自己在纽约布鲁克林区的一套房子，以此获得贷款的话，他的第一步就是找到一家合适的银行或者信托公司。银行为了保证申请人的还款能力，必须在签署具体的合约之前做好“功课”——调查他的资信水平，比如薪水、资产和过去的信用记录，更重要的是对他提出的抵押物来一次价值的评估，看看这套布鲁克林的房子现在究竟值多少钱。

    完成“作业”以后，双方才能进入实质性谈判阶段，贷款多少钱，按照什么利率还款，分期付款的细节等等都在此时最后敲定，同时转换为文字合同。而且银行或者信托公司还有额外的一个步骤，聘请律师处理抵押房产在法律方面的细节。

    很明显，迈克的抵押物——位于布鲁克林区的这套房子是独一无二的，再没有第二个迈克以贷款人的身份将这套房子作为抵押，这就是为什么住房抵押物能够成为一种独一无二的资产，并且成为银行或者信托公司名下资产的一部分。但问题是这些资产犹如搬不动的石头，在银行家的眼里等同于“无法流动的账面资产”，如果银行自己不设法把抵押房产变现，这些抵押资产无异于像摸不着的钱。于是，聪明的银行家们玩起了新花样，这部分资产逐渐开始参与市场的交易。说得更通俗一点，就是若干房产抵押贷款被打包买卖。

    可以想象，在最初的很多年里，抵押贷款交易的发展是如何地步履蹒跚。各个贷款机构对抵押房产的价值有不同的评估结果，管理方式也不尽相同。小型的贷款机构号称自己将与这些抵押房产共“存亡”，因为他们没有足够的专家进行抵押房产的价格评估，也没有足够大的抵押贷款“池子”，从而实现资产包的资产分散化要求（一个资产包中必须包括多种类型的抵押贷款，从而降低资产包的总体风险）。当时的情况下，如果一套抵押房产价值20万美元的话，按照最高比例10%的规定，一个抵押贷款资产包起码要高达200万美元的规模才能成立，从而达到资产“分散化”的要求。最初这些资产包并不能被等分为一个个证券的份额，因此对于普通的个人投资者而言，参与抵押贷款交易几乎是不可能的事情。于是，大型的机构投资者成为这个市场里孤独的舞者。

    这种局面逐渐改观，为了吸引更多的人参与住房抵押贷款交易，大的资产包被分割成很多份。比如一个200万美元的资产包会分割成2万份，每份就是一个证券单位，价格100元。尽管交易的时候仍旧有最低购买额的要求，但投资者一定能感觉到其姿态从“高高在上”到“平易近人”的转变。

    另一个难题是，这种交易的资产很难描述其性质，比如到期时间、价格都很难用传统的方法计算。人们只是用一些统计学的方法来抽象地概括，比如“加权平均到期日”、“剩余分期付款时间”等等。在交易的过程中，有一些机构扮演“服务中介”的角色，他们把贷款人分期的还款通过某些形式支付给资产包的所有者，这种形式看上去类似于债券，但和债券最大的不同是信用等级却很难衡量。

    于是“抵押担保”这一名词孕育而生。当那些贷款人无法继续履行还款责任的时候，那部分坏账就由抵押担保人承担。这种做法几乎具有划时代的意义——抵押贷款资产包在投资者脑中的模糊概念，瞬间转变为一种“商品化”的信用资产，他们的风险是可以被衡量的，资产的价值也能够被评估了。在美国和加拿大，通常由政府或者类似政府部门的机构作为担保人。加拿大后来通过了一部政府立法——国家住房法案（NHA）中就明确的提出，由加拿大中央住房和抵押联合会（CHMC）作为住房抵押贷款证券的担保方。投资者自然知道此举意义非同一般，因为这意味着大多数抵押贷款证券将和政府债券的信用度相差无几。