专家建议3 [综合类]
    从文章中我们可以看到，张老师很有投资意识，相对于大多数身边的人来说，张老师的投资是很成功的——拥有3套房产、市值100万。也可以看到，张老师的投资目的性也很强——尽早实现财务自由。
　　可是，从理财投资的角度来说，张老师的理财投资计划还是有不少欠缺的。
　　第一、 现金为零，即财务韧性（弹性）为零。这在目前国内个人融资渠道十分狭窄的情况下，是一种潜在的财务危机。
　　第二、 投资手段单一，投资风险无法分散。由于张老师现在所有的投资方式就只有一种——房地产；也就是说，将来房地产的所有的风险，张老师将100%地承担，无法通过组合进行分散。这是一种潜在的风险危机。
　　第三、 保障不足，没有充分利用商业保险。目前1000元/年的保费支出，应该是若干年以前购买的传统险种，相对于张老师目前的情况，应该作相应的调整。在新的计划中我将建议张老师增加这一项的费用。
　　下面是我为张老师做的新的理财投资计划：

一、 套取现金，5000-10000元的银行存款。
　　这并不是一件很难的事，因为等到新房装修完毕租出去以后，张老师家庭就可以实现每月2900元的结余。而且，一般现在房屋出租都会收取一定的抵押金（一般为1至3个月的房租租金），这部分资金应该存在银行中。
　　这是因为，首先要保证这笔资金的安全性，其次是流动性。由于现在银行利率维持在低水平，所以银行存款只能作为储备金，以备不是之需。参照目前上海家庭的一般情况，5000-10000元的银行储蓄应该是足够了。

二、 调整投资组合结构，分散风险。
　　张老师的投资组合过于单一，房地产部分占到了几乎100%的份额，这意味着张老师的投资风险无法分散。不过就目前来说，房地产的行情还是稳中有升，而且这样的趋势将维持不短的一段时间，所以张老师的投资风险目前可能还不会凸现出来。不过，从长远来看，还是要对这个组合进行一下调整。
　　首先是降低房地产投资的比例。学校分配的那一套房产，市值25万，年租金收入1.2万，收益率仅4.8%。建议剔除升值空间不大的这套房子，套取现金。扣除剩余的4万元未还款，可以获得21万元的现金。用来投资商铺，和做其它的投资。
　　其次是增加商铺投资。在上海进行商铺投资，其预期收益率还是很高的。要多参考一下上海市区的建设规划，寻找2年以后将要出现的商业热点、热线、热区（现存的和2年以内的，其升值空间不大，甚至现值已经超高了），进行投资。而且，要充分运用银行的“商铺贷款”，以自己自用的那套房产作为抵押。商铺房产投资的风险和住宅房产投资的风险还是有很大不同的，所以可以用来分散整个投资计划的风险。
　　再次是增加低风险的金融投资品种，如中长期的债券和基金。通过这样的组合，来降低整个投资计划的预期风险。而且，这两种投资并不会占用张老师很多的时间与精力，符合张老师“财务自由”的目标。
　　最后，至于股票，建议张老师谨慎参与。因为目前股市风险值太大，投机市场远远大于投资市场。而且，也不建议张老师参与新股的摇签。这是因为，中小资金量的中签率实在太低，一级市场、二级市场之间的股价差额正在不断减缩。尤其是后一种原因，使得参与新股摇签达不到张老师的期望：“能‘一鸡两吃’，贷款出来后摇新股，资金也能保证安全。”如果参与股票投资的话，建议张老师选择做中长期的投资组合，这也符合“财务自由”的准则。

三、 重新设计商业保险组合。
　　首先，每一处房产都要购买房屋损失险，将房屋有可能的损失风险转嫁给商业保险公司。对于出租出去的房屋、商铺，甚至可以和承租人达成协议，由它们购买此类保险，或者按一定的比例分摊。这一笔的支出不大，可起到的效用很大。这是第一要考虑的。
　　其次，将目前两位自己承担的医疗费用的一部分，作为保费参加商业保险公司的住院、重大疾病的医疗保险。不仅目前两位每月200元（每年2400元）的医疗预算可以省下很大的一部分，而且如果万一有住院或重大疾病这类大开销的保险事故发生，将得到来自社会保险和商业保险的有力支持，自己所需承担的费用将大大降低。
　　再次，提高自己的寿险保额。既因为保险组合要根据自己的情况变化而变化，也因为两位目前以及将来负担着一大笔的银行商业贷款，所以通过对这笔贷款资金进行逆向操作来免去其中的风险，这种“逆向操作”就是参加商业保险。而且，现在的商业保险也正在逐步成为投资的一种很好的渠道，在获得保障的同时，还能获取额外的现金利益，就目前来看，这笔现金利益还不低。

民间理财顾问　王亮　E-MAIL：larkin@wang.com.cn