专家建议4 [银行类]
　　工薪族的张老师，非常具有投资意识，存在的问题是投资品种过于单一，而每个投资市场都有一定的“兴衰”周期，单一的投资渠道扩大了风险系数。为帮张老师的家庭财务插上自由的翅膀，我建议她重视“开源”：

一．抵押贷款，“开源”较难
　　张老师想把自己居住的价值25万元的产权房抵押给银行，作其他投资，恐怕很难实现。像我行规定：申请抵押贷款的房子须经评估，评估价值大于50万元才可办理，一般贷款5成。张老师的三套房子中，惟有静安区的二室一厅可能评估值大于50万元，但由于该套房子已申请按揭贷款抵押给银行，故不能重复抵押贷款。

二．“不要把鸡蛋放在同一个篮子”
　　张老师将所有的资金都投资于房产，家庭财务结构不太合理，且不动产的变现力较差。建议其在不能抵押贷款的情况下，出售一套房子套现作其他投资。出售未抵押的单位分配的那套房子，按市价25万元计算，还贷4万元后，可套现21万元。没有股市经验的张老师想参加新股申购，但相对于一级市场巨大的申购资金而言，21万元只是“杯水车薪”，能否中签完全凭运气。建议张老师同亲朋好友集资申购，使年收益率接近一级市场年平均收益率。或用21万元购买成长性好的基金，使年收益率达到15%左右，应不难。年收益210000x15%=31500元，平摊到每月收益31500/12=2625元，远超过出租该套房子的月租金1000元。同时，每月可以少还贷600元。

三．巧用转按揭，盘活按揭房
　　静安区的商住两用房收益较高，且有升值潜力。张老师既拥有3500元—4500元/月的租金收益，又可待房产升值时择机出售。在房贷未还清之前，这套房子可以通过银行的转按揭业务出售。通过转按揭，买卖双方的协定价与剩余房款的差价部分，既补充张老师已缴纳的房款，又实现了张老师房产升值的收益。转按揭业务银行一般不收取手续费，所涉及的费用通常包括中介费及一些变更费用。

四．商铺投资，财务自由
　　张老师希望能实现财务自由，做一些“以钱赚钱”的投资。各家银行已陆续推出商铺贷款，对于用于买卖的商铺，银行一般可提供不超过６成，最高10年的商铺贷款。中行的商铺贷款更有上不封顶的优惠。张老师的流动资金210000元投资以年收益率15%复利计算，三年后可获得210000x（1+15%）x（1+15%）x（1+15%）=319383元。用这笔资金作为商铺投资的首付款，之后可“以租养铺”，实现良性循环。当然应根据实际收益，相应调整投资的商铺种类。


调整后的年度收支状况　　单位：元
本人及爱人收入、房租收入　　　　（9500-1000）x12=102000　　
基本生活开销         　　　　　　3500x12=42000
年终奖　　　　　　　　　　　　　 12000
医疗费用　　　　　　　　　　　　 200x12=2400
流动资金收入　　　　　　　　　　 210000x15%=31500
房贷　　　　　　　　　　　　　　（2900-600）x12=27600
保险费                           1000
每年结余                         72500

资产负债状况 　　单位：元
资产　　　　　　　　　　　　　　　　　　负债
流动资金　　　　　　21万　　　　　　　　房贷　35万-4万=31万
房地产（投资）　　　75万-25万=50万    
房地产（自用）　　　25万
资产合计　　　　　　96万　　　　　　　　负债合计31万
净值                65万 

中国银行理财中心理财顾问　章洁