在某房产论坛上有这样一个帖子：“房产之火正旺，往里扔柴禾的正是‘银行大老板’。随着大火越烧越旺甚至有了些火灾的意味时，大老板看到了自己承受的房贷风险和整个市场的非理性，保全自我的措施在内心酿了又酿。然而，银行一旦脱身了，对整个房产市场会不会最终成为一场釜底抽薪的灾难？这很难说。”

　　 脱身，还是不脱身，对于“银行大老板”来说，真的很难说。

“银行大老板”有多大？    红红火火的房产市场内，究竟谁是不可替代的“大老板”？答案只有一个：银行。很多市民在被别人恭维：“你厉害啊，又买一套新房啦”的时候，常常会谦虚地应对一句：“哪里哪里，到目前为止它还是银行的呢！”

    细细想来，这话一点都不假，房子虽然由你住着，产权也在你的名下，可房款购房人只掏了３０％，而另７０％是银行为你掏的，这房子还在银行抵押着呢！如此一算，就不难理解为什么银行是房产市场的“大老板”了：全市数十万套房子，新的旧的，有多少是银行掏了大多数钱买下的呢？又有多少房子没有抵押给银行？套用一句上海市政府新闻发言人的话：现在的银行是“吃进了一肚子房地产的银行”。

    同样，在房地产开发市场，银行依然是不折不扣的大老板。任何一个房地产项目的开发，向银行借贷，依然是开发商最主要也是不可或缺的融资渠道，因此，有房地产金融的门外汉形象地理解银行的角色：“自买自卖，全上海房地产，银行一个人撑起了大半片天！”

购买能力对照出银行风险    据今年１月底公布的统计数据显示，２００４年，国有独资商业银行和股份制商业银行全年新增个人住房贷款，占各自比例分别高达４９％和７９％，新增个人住房贷款占中长期贷款增量比例高达４８％。而上海全市的中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加１０２３亿元，同比多增２０４亿元；其中个人住房贷款累计增加７２８亿元，同比多增１０６亿元。

    这些数据反映了整个２００４年，上海的个人住房贷款依然处于快速增长阶段，购房人对银行贷款极度依赖。另一方面，有数据显示，人们的购买力在过去一年中并未大幅度提升，这与疯涨的房价、激增的房贷数相差甚远。

    在一项针对购买力的调查中，有一个楼盘的具体数据耐人寻味：位于新江湾城的雍景园２００４年１１月开盘，开盘价格在９０００元／平方米左右。购房人中有９０％以上需要贷款，超过６０％的客户需要贷款７成。在该盘的首批房源中，大部分房源由购房者整个家庭共同负担还款，有６成以上的房源是由两人以上来共同还贷。

    这一组数据表明，绝大多数购房人需要向银行贷足款，并依靠多人能力才能买房，才能应付银行的按揭还款额。这更深一步地表明，在目前的房价水平下，相当多的购房人对于房价的承受能力已经接近银行要求购房人首付款的底线。

    和国内的购房人一样，目前外籍人士在上海购房的热情也没有丝毫减退。外籍人士已经成为目前市场上大部分高档住房的购买主力，其中不乏相当比例的投资客。一些外资银行房贷人员告诉记者，大部分购房者所购买的房源价值都在数百万元人民币。由于房价上涨，境外购房者所购买房产的总价已经有了大幅度的提升。外资银行无疑感受到了相当的风险压力。

    有业内人士戏称：５年前，当房价只有３０００元／平方米的时候，银行贷给你７成；５年后房价涨到３００００元／平方米的时候，银行依然贷给你７成，而且全民贷款，这样的风险难道不是显而易见的吗？

一再“惜贷” 意欲抽身退出    如此风险之下，银行“惜贷”是近期房地产界最热门的话题之一。上海市银行业同业公会秘书长朱德林称，目前的房贷政策有缺陷，仅发挥了推动房地产业发展的功能，而放弃了对房地产业调控的功能。那么接下来一步，银行似乎要重拾“调控”功能了。

    ３月８日，四大国有银行上海分行和一些股份制银行房贷部的负责人聚首在上海银行同业协会，这是他们在春节以来的第二次相见。频繁聚首的目的只有一个：讨论如何让银行从房贷风险中及早抽身。当日，他们将达成的共识以及拟订的具体方案上报了人民银行上海分行、银监局等相关监管部门。有内部人士透露部分方案内容：高档住宅（除别墅以外）房贷不超过六成，对超过２０年（含２０年在内）房龄的房子不予贷款，境内居民二手房贷款不得超过七成等。另有与会的知情人介绍：“最终上交方案的条款和各个银行自己进行调整的房贷规定大致相同，而且各银行从贷款成数、贷款期限、住房总价等多方面限制房贷也已经达成一致。目前我们正在等待政府的明确意见，我认为统一调控是迟早的事情！”