在近期的房地产市场，人们最为关注的莫过于日前由银监会公布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》了。这个《指引》对个人购房的贷款额做出了一个明确的界定，其中的第三十六条规定：商业银行应着重考核借款人还款能力，应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。而房产支出与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入；所有债务与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入。

    随着这个颇引人关注的规定的提出，市场中普遍的反应就是这相当于提高了投资房产的门槛。的的确确，近一个时期以来各家银行对于房贷的政策都有趋紧的态势，成数与利率的变化都有着不同版本的说法。而这次银监会相关《指引》的出台，更是给出了一个新的政策信号：以前相关房产的调控政策主要集中在供给的层面，而现在则出现了向需求层面转移的征兆。

    这几天来，市场中的人们对此也是议论纷纷，许多人都在问这一政策对市场的影响究竟会如何。我认为，提高房贷门槛自然是控制需求的一个很好的途径，但此项规定在具体操作中却有着诸多现实的难题，“门槛”的高低并不像想象中的那么容易掌控。

    首要的一个问题是，个人每月的收入究竟如何来认定？买过房的人都会有这样的经验，在购房时银行是会要求提供一纸收入证明的，但其真实性却往往要打上一定的折扣，因为对于银行来说并没有现实可运用的有效手段来对其进行核实。在这种情况下，购房者的收入有时候就会被人为地夸大了。当然，如果各银行的信贷网络系统能与税务、工商等部门联网，那么这个问题或许可以迎刃而解，比如由银行和税务机关来共同核实借款人的收入证明（税单）数据等，但在实际的操作中这同样有着不小的难度。另外，对于那些海外和外省市的购房者来说，在操作中的现实性更是大打折扣。

    另一方面，对于无论高中低收入都采用50%“一刀切”的做法，我觉得也并不十分妥当。比如对于两位月收入分别为20000元和2000元的购房者来说，他们的购房能力可以说完全处在不同的起跑线上。一位花了一半收入买房仍还保留了不小的偿债能力，另一位如果也是达到了50％的额度可能连日常生活也要捉襟见肘。这种状况的存在，就会使限贷本身的现实意义大大降低。

    其实我这次原来想谈的是另一个话题，那就是近来不断有投资者提出了这样一个问题：“宏观调控已经进行了一段时间，为什么房价没有下跌反而继续上涨呢？”我认为其中的关键点在于对政策的视角，宏观调控的着眼点在于看过热的投资需求有没有被降下来，但在大多数老百姓的眼中却很容易把房价升降作为宏观调控的指标，这种差异就造成了人们感觉上的疑惑。这是政策的针对性问题，在这里就不再展开了，而与此同时，现时的热点《指引》却给我们提出了另一个政策的有效性问题。有些政策的推出本身需要一个健全的市场大环境作为基础，比如《指引》就需要有一套完备的个人征信系统，对此目前大多数城市还没有建立，即便起步较早的上海个人征信系统也存在诸多不足。另外，相应的政策也需对不同的区域、人群提出一些个性化的选择。

    当然，政策既然已经制定就必然还是要执行的，关键在于需要有一系列相应的具体措施与之配套，如果只是停留在“纸上谈兵”的状态，那么购房的门槛原来是怎么样的，现在就可能还是那么样。其实在此前，也有过不少一时令人心跳后又复归平静的例子。