一位读者来信这样说: “在购房过程中贷款可是一门大学问，资金运用的好坏将对你今后家庭的财务计划产生不小的影响。”的确，购房者一般很难在短时间内了解清楚各种银行按揭产品，因此，在借贷操作中就可能遇到困惑，或者在不经意间绕了“远道”。而如果能够掌握一些选择银行按揭产品的诀窍，并加以合理运用，消费者在购房或借款时就能做到省心、省力、省钱。另外在购房贷款中也有一些通行的“门道”，投资者对此多加了解，这样就可以使你的贷款计划变得更加合理。

签订贷款合同    需要准备的材料: 

    身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）;  

    有关家庭稳定经济收入的证明;  

    商品房预售或买卖契约;  

    抵押物或质物清单、权属证明文件;  

    抵押物估价证明;  

    保证人同意提供担保的书面文件;  

    申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明;  

    贷款银行要求提供的其他文件或资料。 

贷款选择一、 还款期限的选择 
    贷款期限是愈长愈好，还是短期的好？这主要取决于购房者的经济能力及其投资偏好。 

    一般来说，还款期限越长，则每月还款额越低，负担就相对轻一些; 反之，还款期限越短，则每月负担就相对重一些。可见，延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？让我们来看一个例子，假设一个年利率10% ，10万元的30年贷款，每个月等额还款878元，全部利息费用是21.6万元，是本金的两倍多，同样10万元的15年贷款，每月等额还款1075元，虽然比30年的多了197元，但全部利息支出只有9.35万元，比30年少了12.2万元，还只花了一半的时间就还清了贷款。专家认为，如果以年利10%为例，10年的总付款额是抵押款的1.59倍，若选择20年分期付款总付款额便达到了抵押额的2.3倍。因此，购房者应根据自己经济收入状况及未来预算，确定一个合理的抵押贷款期限。当然10%的年利率是一个较为极端的例子，目前现实中的贷款利率并没有那么高，但它却更容易让人们看清借贷时间长短对还贷总额的影响。所以从总体来说，我们一般应选择10到15年贷款期限最为适当。 

    对资金比较充裕的人来说，长期贷款比较有利。可以借入长期资金，同时对外做短期投资，短期投资的回报足以偿还长期借贷并有盈余。 

    对于资金紧张的购房人，由于除了还贷以外，没有更多的钱做其他投资，所以还是首先考虑避免支出过多利息，应以中短期贷款比较合适。 

二、首期付款额的选择 
    从目前市场的现实情况来看，许多银行在放贷时都采取了较为谨慎的态度，购房贷款不超过房价的70%，这就意味着你必须准备30%的首期付款。购房款是10万元，就需要自己掏腰包3万元; 购房款是20万元，首期付款就达到6万元。建议购房者最好能申请到70%的抵押贷款。贷款愈多愈好，首付愈少愈好，当然这一切都应控制在你的负债能力之内。 

    但是，每个人的财富积累和对未来经济收入增长的预期是不一样的，因而会选择自认为合理的首期付款额。首付额低，意味着合同期内每一期的付款额高，利息负担多一些，但购房者会有多余资金用于改善生活和进行投资，如果投资的收益能够高于贷款利率，那么选择较低的首期付款额就为好。更为重要的是，由于目前的房价较高，就是储蓄够首期付款额也比较困难，因而选择最低首付额是明智的。因此，在目前优惠的贷款利率下，根据你自己的能力，能申请多少贷款就可以尽量全力申请。 

    （注:    《买房致富》已由机械工业出版社出版）