沈先生三处物业由于其所处的位置和自身情况不同，其投资收益和增值前景就会大不一样，所以专家建议沈先生可以将其中两套物业出售，获取现金以用于改善居住环境和商铺项目的投资。

    沈先生目前住在虹口区的凉城，这套房子是1997年沈先生从朋友那里买来的，老式的两室一厅公房。2001年9月，沈先生买了一间12平方米的商铺，在七浦路的小商品市场内，出租至今。2003年9月他买了陆家嘴的金隆海悦酒店式公寓，2004年6月交房后，沈先生委托了附近的房产中介，把此房出租。由于看房者不是把价钱压的太低，就是不符合沈先生的其他要求，所以沈先生一直没有找到合适的房客，此房空置至今，沈先生每月还要交付约400元的物业管理费。
    
    目前沈先生想换套大点的房子，改善居住环境，考虑区域为长宁、徐汇，心理价位是12000～15000元/平方米。对于买房后凉城的房子是用于出租还是出售，沈先生目前正在考虑中。七浦路商铺目前投资回报率较高且稳定，沈先生想多买几套，收取稳定租金，不知此想法是否可行？

    关于金隆海悦酒店式公寓，沈先生考虑马上出售以套取现金投资商铺。

    对于沈先生目前的一些个人想法及疑问，请专家给予意见。

易居专家点评    沈先生目前用于自住的凉城地区物业，建设时间较早，房型、小区环境以及物业管理等方面都相对落后于新建住宅，物业继续升值的空间受限; 位于陆家嘴的金隆海悦物业则由于租金价格和租客无法达到沈先生的预期目标，半年来出租情况一直不好，同时该物业周边有较多的新建和在建楼盘，形成有力的竞争，物业在短期内大幅升值有一定难度。由于住宅项目的投资回报率要低于商业项目，建议沈先生可以将这两套物业出售，获取现金以用于改善居住环境和商业项目的投资。

    沈先生考虑在长宁、徐汇等区域购买一套大一些的房子，由于徐汇和长宁均为传统高档住宅区，目前成熟地区的房价已经跃至15000元/平方米以上，鉴于房地产投资和居住的两重性，建议沈先生可以考虑徐汇区上海南站周边地区的楼盘，如徐汇新城、鑫龙苑二期等，目前该地区的房价在10000～12000元/平方米，在此价位上可以选择面积较大的两房或三房，提高居住质量。

    商业项目的投资主要考虑其经营业绩，因此一般选择商业价值较高的区域进入，七浦路商业的发展较为成熟，市场人气旺盛，目前商铺的租金价格一般在25～40元/平方米/天，具有较高的投资回报率和稳定的租金收入; 与新推出的商铺相比，已经投入经营的商铺的平均售价达到15万元/平方米，表现出了巨大的升值能力，因而，七浦路商铺具有较高的投资价值。沈先生目前没有贷款压力，投资风险相对降低，建议沈先生可以在资金许可的范围内，多买几套商铺，以获取稳定和高额的租金回报。