眼下，沪上别墅市场出现了一些喜忧参半的新动态：一方面南汇别墅板块异军突起，别墅开发中的人文因素和精神属性被充分重视与强化；另一方面超大户型开发“跟风”现象严重，天价别墅的投机成分加剧。

    自国家限制别墅用地的调控政策颁布后，上海的别墅热却依然未见降温。因为，在此之前就已获准立项的别墅项目，反而因这政策的颁布而显得“物以稀为贵”，并因此刺激了上海的别墅开发，唯恐“夜长梦多”。
                 
引人注目的“黑马”板块    上海的别墅开发，向来以具有历史渊源的虹桥地区为起点，向外辐射至青浦、松江、闵行等西南区域，并形成以此为重点、热点区域的市场分布格局。近几年来，随着浦东的高速发展，别墅分布也逐渐向东扩展，浦东的别墅开发随之升温。然而，因浦东的别墅分布过于分散，始终未能形成一个普遍被市场接受和认同的热点板块，也尚未形成如上海西南区域那样的集聚效应、规模效应。
    然而，东西部又尚未构成抗衡之势的市场格局中，却出人意料地蹦出了一匹“黑马”：　南汇别墅板块大有后来居上，异军突起之势。
    近年来，南汇接连出现了一些具有相当规模，且又各具特色的别墅新盘和预热盘。如以“蓝调”为号召的某一别墅；如以“5+2”生活方式和五大智能生活为导向的某一别墅等各类在售新盘。这些规模大盘集中于一个区域的开发，又集中于一个阶段相继上市，可谓创下了上海别墅市场之最。
    在这看似偶然的别墅板块的“黑马”现象中，却包含着如今上海别墅市场的某种必然性。随着洋山深水港和海港新城的全面启动，随着与之配套的高速公路与轨道交通的开工建设，介于市中心与海港新城之间，又毗邻外环线的南汇别墅板块的区位价位和升值潜力，必然也水涨船高，被大幅拉升。政府的规划实施、战略部署，以及区域经济的起飞，必然会加速该区域的土地增值，拓展其未来的发展空间，一如当年的虹桥开发区、小陆家嘴、以及近几年的世纪公园等楼市板块。
     
别墅开发渐趋成熟    以往，上海的别墅开发往往只注重建筑本身的物质形态和物质因素，而忽略了别墅本该具有的精神属性和人文因素。最近，上海的新盘别墅，尤其是预热新盘，在此方面却出现了一些可喜的变化，开始注重别墅产品中的本土化的地域人文因素和民族传统的居住文化。这从一个侧面，标志着上海别墅开发的渐趋成熟。
    有的别墅将中国民居的三合院形式，黑白灰色调，木格窗棂等建筑语汇融入现代造型的别墅设计中；有的则又以流行于上海20世纪30年代的西班牙式的花园洋房为蓝本，又结合现代设计理念，营造出一个具有怀旧氛围的相承于上海城市文脉的别墅“新天地”；还有的，便是以中国古代的五行学说和传统养生观念来规划新建的别墅小区，体现出源远流长的中国文化的底蕴……
    这类注重人文因素、地域文化的别墅新盘，不仅出现在青浦、松江、闵行等这些较为成熟的别墅区域，同时也出现在后起之秀的南汇板块。这一现象从另一角度来看，也是当今上海别墅市场竞争加剧、差异化营销理念的产物。彼此都想以创新产品引领市场，争得市场。
     
超低密度盘接连出现    自去年上海首次出现0.175的超低容积率的别墅新盘以来，今年这类超低容积率便日见增多，并屡创新“低”。仅佘山地区，今年正式开盘的别墅新盘中，就有2个0.17的项目。南汇板块的预热盘中，更有一个0.17和一个0.156的超低容积率的别墅新盘。此外，在毗邻上海大观园的一个临湖别墅，更是破天荒地出现了一个再创新“低”的0.10容积率的新纪录。
    这些超低容积率的一再出现，相对于上海别墅的整个市场供应来说，毕竟仍是个别少数。然而，它却从一个侧面，体现了市场对于别墅环境、别墅私密性及领域感的重视，体现了开发商对于别墅本质的再认识及其深化提高。
    对于同样是低层住宅的别墅项目而言，容积率的降低便意味着建筑密度的降低。而密度的降低，也就意味着栋距、间距、以及私家花园的扩大，意味着相邻之间彼此视线干扰的减弱乃至消除；同时，也就体现出对于私家领地、私人领域和个人隐私的尊重与强化。
    这种由私家专属的环境空间所构成的居住形态，这种由此空间形态所体现的对于私密性的增强、对于隐私权的尊重、对于身份地位的象征等居家特征，正是别墅区别于其他居住形态的本质体现。失去了确保私密与安全的私家专属的环境空间，也就失去了别墅的本质属性，也就不能称其为“别墅”，充其量，只能称之为一栋低层住宅或一栋豪宅“建筑”而已。
     
冷热不均的市场现象    在上述创新别墅相继引领市场，激起热销的同时，上海某些别墅却已开始出现滞销积压。这一热一冷的反差也开始逐渐拉大。