“现在的楼市怎么了，好像有点看不懂。”近一阵以来，有许多读者都向记者提出了这样的疑惑。的确，现在的市场真是有点奇特，一方面在市场局部出现了令人心动的暖意融融局面，而在另一方面，种种悬在楼市上空的不利因素却也是大家所心知肚明的，而这一正一反的结果终于使许多人产生了摸不到方向的感觉，徐飞就是其中的一位，他说: “现在是众说纷纭，市场中的各种观点也是相互左右各自为政，的确是难以让人做出判断的。”

    或许，徐飞的话是没有错的，综观4月以来的市场颁化，记者发现楼市上的景观像是跷跷板，用一句话来概括颇为贴切，那就是“一头热，一头冷”。现在市场出现的是一种热冷不均场面，这是一种感觉，通过心理、交易、政策等方面相互交织地表现出来。

一头热──市场成交出现阶段性上升
    “五一”长假，逛逛房展会可能是许多人的选择，记者也特地花了不少时间在房展会上进行了一番探究，发现此次房展会上的人气颇旺，看上去许多观展者的购房欲望还是挺热切的。不过记者发现，房展会上很少见到有投资客的踪影，绝大部分购房者都是以自住为目的来看房的。购房者的这种变化也吊起了开发商的胃口，不少房产公司在展会上也是使尽了招数，希望能够吸引来购房者的目光。

    而从整个4月的情况来看，据易居（中国）研发中心统计，在3月市场成交量大幅增长之后，4月上海房地产市场继续保持着快速反弹的走势，全市商品房成交270.9万平方米，比3月大涨23.5%，住宅成交量也冲高到233.6万平方米，比3月增加29.2%，再创本年度新高，其中住宅成交总量已接近2005年1月的高水平。不过相比成交量的大幅度反弹，成交均价走势较为平稳，商品房4月均价为9065元/平方米，比3月上涨5%; 住宅均价为8615元/平方米，较3月上涨4%。

    与3月一样，4月各环线区域（住宅）交易量均出现了较大幅度的上升，其中郊环外成交量增长幅度最大为47%，其次为内环内区域也增长了35%，其他三个环线增幅也均在20%左右。成交均价方面，内环内由于高价楼盘成交比重的下降导致该区域成交均价下跌了10%左右，其他四个环线均有不同幅度的上涨，整体而言，各环线均价均保持较为平稳的走势，涨跌幅度较小。而4月商品住宅成交量20强楼盘包含了高中低档各种档次的产品，且分布较为均匀， 8000元/平方米以下价位有9个楼盘上榜，8000～10000元/平方米价位有5个楼盘，10000元/平方米以上的区间也有6个项目。

一头冷──各种负面影响不容忽视 
   不过虽然市场出现了种种局部热点，但是在另一方面，各种负面影响却仍然不容忽视。有心人可以发现在一些楼盘可能“卖得不错”的同时，不少楼盘却出现了“零成交”的情况，比较典型的如位于南汇区周浦镇内的汇丽苑四期，从2005年8月至今年4月，连续4次开盘共推出673套房源，但开盘后却长时间“零成交”，到5月7日为止总共只成交了一套。与此相对应的是，该楼盘在2004年9月份推出三期房源时，在两个月时间内120套房源就售出118套。同样位于南汇的美林小城一期，2005年6月3日开盘，共推出1482套房源，开盘10多个月“零成交”。而这些“零成交”楼盘，也成了楼市不可忽视的一部分景观。

    其次，在4月市场成交量增加的同时，从网上房地产我们发现近期待售一手房源的数量却已悄然突破了1000万平方米，而此前很长一段时间都停留在950万平方米左右徘徊，这种情况是在对所谓“统计口径”调整后首次出现的。而它其实也告诉了我们这样一个道理，目前楼市供应量的增长还是超过了成交量的增加，“扩容”压力在不断增大。

    而从政策面的情况来看，目前北京等地房价的不断上涨，已经引发了国家进行新一轮调控的呼声，而日前贷款利率的提高就可以说是很好的前奏曲，这可能给那些火热的市场平添了几分凉意。对此易居（中国）研发中心认为，5月份将是决定今年全年市场的走势的关键时期，甚至可能是新一轮调整的转折点。这主要是由于今年全国房地产形势再度出现过热的势头，北京、深圳等地房价继续高歌猛进，上海也出现了一定的反弹，这不能不引起管理层的注意。4、5月份一般是宏观调控的多发期，特别是在房地产业又露出过热苗头的情况下，新的宏观调控政策很有可能在5月份出台，从而促使上海房地产市场再次进入回调的轨道上，可以预计6月份开始，上海房地产市场的成交量将会从5月份高点上逐步回落，房价也有进一步回调的可能。