外环外区域因其交通建设尚需时日，商业配套也未成熟，所以对“上班族”而言，该区域的租赁市场处于培育阶段，买房只能从长期收益方面去考虑。而中环内因交通方便、商业完善，轨道交通沿线或公交密集站点附近的次新小区的租赁情况会相对好一些。但易于租赁并不代表租金收入会高，还要看区域次新房的供应量。

    总的说来，租金出现下调的一些房子，大多数是位于交通不太便利的区域，且面积比较大。以浦东为例，该区域是租金下调表现最为明显的区域，主要原因是因为这两年房地产市场火爆，该区域供应量非常大，吸纳了大量投资客。浦东、闵行的房产供应量巨大，许多地方出现了出租房供大于求的现象，所以出租价格下跌趋势比较明显。

    与此同时，一些交通便利的成熟社区的老公房、租金超过万元的高档房产的租金则保持坚挺，而且一挂牌很快就会被租掉。老公房是由于户型比较小且交通便利、周边配套设施成熟，比较受普通租客欢迎，所以租金一直保持稳定并呈缓慢上升的态势。 

两种方法计算回报率   目前有关房产的租金回报率有两种计算方法。一种是把房屋每月平均租金乘以12个月，得出该楼盘每年的年毛出租收益，把它作为分子，再把房屋总价与购房的全部费用之和作为分母，计算得到的数字，称为全部资金的年出租收益率。另一种计算方法是把贷款因素考虑在内，以首付3成、贷款20年的最长期限和最大贷款额来计算，它的分子是月平均租金乘以12个月减去每年所付贷款的还款额，分母是所付房款的首期款与购房费用之和，我们把它称之为自有资金的年出租收益率。

    不过如果以自有资金的年出租收益率来看的话，大部分楼盘的收益率均显示为负值。这也就是说，房东的出租收益率已经小于支付给银行的贷款利率。在这种情况下如果房屋本身不增值的话，则投资该房屋是亏本的。

    比如浦东龙阳路地铁站口的一处楼盘，一套112平方米的2房2厅，售价为132万元，而2房的平均租金为4732元/月，计算得出它的全部资金年出租收益率为4.30%，自有资金年出租收益率为-1.22%。

    由于房价涨幅过快，导致以目前较低的租金收益率来进行长线投资仍然可行，但重点是投资产品的选择。地段、交通非常重要，小房型出租更为容易，这是投资房产要关注的两点。