“抑制炒楼”反而推高楼价    在杭州，很少有一项政策的出台与终结，像20%房产个税这样显得扑朔迷离，这样吊大家的胃口。

    杭州对二手房交易征收20%的个人所得税，始于今年1月1日。按照这一规定，个人出售自有住房（包括商品房、房改房）的所得应按照“财产转让所得”项目征收20%的个人所得税。各方通通认为，它是杭州市政府为阻止炒房行为、过滤楼市泡沫开出的一剂猛药，并且几乎所有的媒体都对它进行了正面的报道，认为它是作为长三角首个为“抑制炒楼”出台的政策，表明了杭州市政府打击房价上涨的决心。

    然而令各方意想不到的是，杭州楼市此后进入了“冰火两重天”，一方面，一手房市场继续演绎着“杭州神话”，房价居高不下; 另一方面，二手房市场行情骤冷，买卖双方持观望态度，各交易厅冷冷清清。与此同时，大批房源转而投向出租市场。据杭州市经济信息中心监测数据显示，今年4至8月，杭州市二手房成交量持续萎缩，7月成交量仅相当于年初月成交量的一半左右。由于当时二手房市场属于供不应求的卖方市场，卖方为了转嫁交易成本，不是要买方来承担税费，就是把个人所得税摊在了房价里。一时间房价涨幅大大超过预想，可谓是不降反升。

    据杭州市农税部门统计，从今年1月1日到7月底，也就是20%税收政策施行的7个月里，杭州房地产市场一共交易了3000多套商品房，征税1.2亿元。相对于市场上提供的10万套的二手房源，这个交易量只能算得上是九牛一毛了。浙江省统计部门的一项最新调查结果表明，浙江省目前房地产市场仍然是卖方市场，年缺口在500万平方米左右，证明需要购房的人大有人在——这也正是卖房者为什么敢把税费转嫁到购房者头上的根本原因。因此，从这一角度说，20%的税收政策不仅没有起到平抑房价的作用，反而“制裁”了中等偏低收入人群的正常购房——他们由于房价太高不得不望而却步。

    随后，受国家宏观调控、金融紧缩等政策的影响，杭州楼市的新开楼盘也开始失去以往的“牛气”，加之大量新建楼盘的交付，二手房的供应量逐渐增多。在此情形之下，二手房买卖双方的心态开始调整，买方由原先恐涨的浮躁心理转为观望; 卖方虽然没有了以往那种待价而沽的心态，但也不肯轻易降价。买卖双方心态调整的结果使得二手房市场呈现胶着状态，导致交易量急剧萎缩，连二手房中介公司的生存都出现了危机。

    这项政策或许真的是个“伤人伤己”的博弈，自3月以来二手房成交量不断跳水，除去6月份降幅为8.13%外，其余月份每月降幅均在10%以上。“个税政策的出台时机值得质疑，”浙江大学房地产研究所所长赵杭生明确表示，“当时市场卖方特征非常明显，在房源供不应求的情况下，所有的税费都被转嫁到下家，这本身违背了政府通过增加炒房成本抑制炒房的初衷。”

20%到底制裁了谁    记者常常能在网站的论坛上看到网友们对于杭州房价的抱怨，很多人将房价的上涨快、回落难归咎于这项税收新政，甚至出现了类似于“20%到底制裁了谁”这样的帖子。

    诚然，最近几年房价的上涨是一个不争的趋势，不仅在杭州，全国都是如此，并且这个趋势仍将持续一段时间。但是现在居民的购买力的增长远远赶不上房价的增长速度，这点在杭州表现得尤为明显。这就会出现一个极限购买力的问题。20%的个税加上去是什么意思？在一个需求大于供给的不平衡市场里，这20%毫无疑问是要转嫁到买方一边的，成为房价的一部分。

    举个例子，假定买房者平均的极限购买力在5500元/平方米,而上家手中房源最初购入时的平均房价为2200元/平方米（因为绝大部分的房改房和非中心区域房源最初仅有1000多元/平方米），在征收20%个税前，房价平均是5200元/平方米。由于那时的极限购买力仍然大于房价，所以无论是买方还是卖方都能接受，买方在承受范围内还是能够买得起的，交易也会比较活跃。如果不加干预，在大环境的影响下，理性的成交价将由5200元/平方米向5500元/平方米慢慢地靠拢，最终在5500元/平方米这个位置上基本达到平衡。

    而20%个税一征，房价从5200元/平方米，立刻就多出了600元/平方米的个税。这样一来，只有购买力在5800元/平方米以上的买方才会去交易，极限购买力在5800元/平方米以下的人已经无力购买。

    那么取消了20%的个税，房价会是多少呢？人们的极限购买力是5500元/平方米，而卖家的心理价位已经经历过了5800元/平方米，怎么会再回到5200元/平方米呢？至多是慢慢回落至5500元/平方米的极限购买力——注意，不要认为是房价从5800元/平方米跌到了5500元/平方米，其实是5200元/平方米涨到了5500元/平方米！