近来二手房交易日益火爆，但随之产生的矛盾和纠纷，及中介机构的违规也逐渐增多。因此，笔者想从法律的角度，谈一下购买二手房的操作方法。
二手房买卖存风险    张某在一家房屋中介公司看中李某出让的一套别墅，别墅面积250平方米，房价200万元人民币。通过中介公司介绍及实地观察，张某均感到满意。于是张某与李某在中介公司签订了房屋买卖合同，双方约定了付款及交房的日期，张某又付给中介公司中介费人民币5万元整。张某在房屋交易中心被告知，该套别墅由于被某法院查封，不能办理产证。张某又了解到该房屋中介公司没有中介房产的资质。
    房屋买卖是一种法律行为，买卖双方应订立买卖契约，按约交付房价款和交付房屋，并在办理契税和过户手续后，方能认定买卖成立、有效，这是认定房屋买卖关系有效成立的基本条件。本案张某与李某虽然订立买卖合同，付清房款，但是由于房屋被查封而无法过户，且李某明知房屋被查封而出售，因此双方签订的合同是无效合同，双方返还各自取得的钱、物，中介公司无证经营是违法行为，应受到工商部门的查处，且其收费又高于市政府有关文件规定1%收费标准。
    房屋买卖合同成立与房屋买卖关系成立并不是一回事，房屋买卖合同成立是房屋买卖关系成立的基本前提条件，房屋买卖关系成立是房屋买卖合同所追求的法律后果。作为房屋买卖合同来说，一般只要出卖人是房屋所有权人，双方自愿订立合同的，房屋买卖合同就成立。而房屋买卖关系是否成立，虽然也要看出卖人是否具有产权证，双方是否自愿，但主要看房屋买卖合同约定的条件的履行情况，以及在办理契税、产权过户手续是否已经落实，产权所有人是否过户给买入人。结合本案，双方虽然订立房屋买卖合同，已经交房、交款，李某也是房屋所有权人，但是该房已被查封，未经查封单位同意解封，李某是不能处分房屋的。由于合同是无效的，双方应各自返还，过错方在李某，李某也应承担张某因此造成的直接损失。
如何操作有技巧    首先，作为购房者，通过中介机构的话，应了解该中介机构是否有经营房屋中介的资质，还要了解二手房属于什么性质的房屋，是否可以转让，是否可以取得产权证书等等。对于如何收取费用当然也要问清楚。上海市人民政府制定的上海《关于本市房地产中介服务收费的通知》、《关于规范房屋置换中介服务收费的通知》等文件，对房屋中介代理、独家代理、包销等有关问题均作了明确的规定，房地产中介服务单位接受当事人委托，经中介机构服务，直接达成房屋转让后，可向换出方按房屋转让成交价的0.5%～2.5%收取代理费；可向换入方按房屋成交价的1%收取代理费，超过上述的收费标准，都是违规行为，可以向物价部门投诉。独家代理是房屋中介机构接受开发商委托，代理销售其建造的房屋，包括存量房，可向委托方收取独家代理费，其标准不超过代理销售价的3%。但不得向购房人收取除房款以外的任何费用。包销是房屋换出方委托中介机构出让房屋，出让价格及其变现期限，由双方书面约定，中介公司除收房屋成交价与委托方出让价的差价外，不得向出让方收取其他任何费用。
    其次购房时，对所购房经协商谈妥房价，并签订合同，在合同中对何时交房，何时交款，何时办理转让手续，有关费用承担及双方的违约责任，都应该写明，以减少不必要的纠纷。
    最后，作为购房者，一定要到房屋交易中心办理房屋转让手续，并取得房产权证书，只有取得产权证后，购房行为才算真正结束。
    另外，购买二手房也可以贷款购买，其贷款可以申请公积金贷款，也可以申请商业性贷款，贷款的金额根据房龄的不同，最高可以贷到购房价的70%，贷款的手续大致与购买商品房相同，可以由中介机构代为办理。