近期房地产市场一个显著的特点是，在房价上扬的同时租赁价格却在不断下跌。而这对投资者来说尤为值得注意的是目前投资房产的收益率正在下跌，而购房出租也要注意风险。

房屋租赁市场价格下跌    2002年，在上海房地产市场新楼盘与二手房价均出现不同程度上涨的时候，让人颇感意外的是，房屋租赁市场的价格却出现了下跌。上海市统计局提供给记者的一些数据就颇能说明问题。一季度，在房产市场涨幅颇大的情况下，房屋租赁价格总水平却比去年同期下跌了0.1%，二季度又比一季度下跌了0.1%。而刚刚过去的三季度则表现得更为明显，租赁价格总水平比去年同期下跌了2.8%，而此时房价却在不断创出这波涨势的新高。
    而记者从上海许多中介公司了解到，租价的下跌与成交量的减少也是当前现实的市场情况。无论是在低端、中端还是高端房，租赁价格都出现了不小的跌幅，一些原来估计可以租到六七千元的房屋，现在市场上开出五千元的价格都少人问津。而对很多投资客来说，他们原来购买房产的预计心理出租价位可能并没有能达到，是降低心理预期还是等待租价回升又成了他们两难的选择。
    的确从理论上说，房价上升投入的资本量加大，在回报率不变的情况下理应产生租价上涨的情况，而当前房地产市场却出现这样两种相反的走势，其实也给我们的投资客显现了一些深层次的市场颁化。

房产投资收益率理性回归    租赁价格下跌房屋供应量的增加是其中的首要因素，现在投资不动产已经深入人心，投资人数的增多，也使可供出租的房源增加不少。另一方面，买新房而把旧房出租已成了很多市民的理财观念，这也是供应量增加的一个重要方面。
    而从需求的方面来看，近期租赁市场的需求却并没有出现较大的增长，外地来沪工作人员和学生是租房市场的主力军，但这一群体的数量上升明显跟不小房源供应量的增加。
    租赁价格的下跌对投资者来说最为直接的反映就是房产投资收益的下降，现在现实的情况是，在这样一个低利率、低收益率的时代，投资房产的收益同样也在进行着理性的回归。经济规律告诉我们，价格会围绕价值上下波动，而这样的波动又是由供求关系来决定的，任何商品只要供大于求，它的价格就会出现下跌的态势。同样还有一个道理是很多人都知晓的，当某一种投资方式的利润率高于市场平均利润率太多的时候，投入这一领域的投资者就会大量增多，最后促使它的利润率最终向市场平均利润率靠拢。而这一切由于房价上升租价下跌，目前正在上海当前的房屋租赁市场上悄悄发生着。以前，人们曾普遍认为投资不动产出租的资金收益率可以达到10%，但最近记者通过调查发现，目前一套房子的良好期望出租收益率应在7%，而更多的则在5%至6%之间。